집주인도 전세사기 피해자 되는 두 가지 수법과 예방 체크리스트

사기꾼이 쓰는 수법은 어떤 건가요?

수법은 크게 두 가지입니다.

첫 번째 — 가짜 집주인 사칭형

사기꾼이 정상적인 월세 세입자로 집에 들어옵니다. 이때 6~7개월 치 월세를 미리 내겠다고 해서 집주인의 의심을 잠재웁니다. 그사이 집주인의 신분증을 위조해 다른 사람에게 해당 집을 전세로 내놓고, 보증금을 집주인 명의가 아닌 다른 계좌로 받은 뒤 잠적합니다. 전세 세입자 입장에서는 등기부등본의 소유자 이름과 위조 신분증이 일치하기 때문에 알아채기 어렵습니다. 주로 시세보다 저렴한 매물을 급하게 찾는 신혼부부나 사회초년생이 피해 대상이 됩니다. 이 수법으로 확인된 피해자만 수십 명, 피해 금액이 100억 원을 넘은 사례가 보도된 바 있습니다.

두 번째 — 위임 악용형

집주인이 임대 관리 업체에 계약 체결·보증금 수령 권한까지 포괄 위임(모든 권한을 통째로 넘기는 것)한 경우에 발생합니다. 업체는 집주인에게 "월세로 계약했다"고 보고하면서, 실제로는 세입자와 전세 계약을 맺고 그 보증금을 챙깁니다. 집주인은 매달 들어오는 월세를 보며 이상이 없다고 믿지만, 실제로 자기 집이 전세로 나가 있는 상태입니다. 한 공인중개사가 임대인에게 관리를 위탁받은 뒤 이 수법으로 세입자들의 전세금 약 8억 원을 가로챈 사례가 있습니다.

가짜 집주인이 계약했어도 진짜 집주인이 보증금을 돌려줘야 하나요?

원칙적으로 그렇지 않습니다. 민법상 아무 권한이 없는 사람이 맺은 계약(무권대리)은 진짜 집주인에게 효력이 없습니다. 신분증만 위조당한 경우라면 집주인에게 보증금 반환 책임이 바로 생기지는 않습니다.

그러나 위임 악용형은 다릅니다. 집주인이 위임장이나 인감증명서(대리로 계약할 수 있다는 공식 서류)를 업체에 넘겼다면, 세입자는 그 업체를 정당한 대리인으로 믿을 수 있습니다. 이때는 민법상 표현대리(외관을 믿은 상대방을 보호하는 법리)가 적용돼 집주인도 보증금 책임을 져야 할 수 있습니다. 결국 다음 네 가지가 집주인의 책임 여부를 가릅니다.

• 어떤 권한을 누구에게 줬는지
• 위임장·인감증명서가 어떻게 쓰였는지
• 보증금이 누구의 계좌로 들어갔는지
• 세입자가 집주인에게 직접 확인했는지

집주인이 지금 챙겨야 할 3가지

전입신고 통보 서비스 신청

내 집 주소에 새로 전입신고가 들어오면 집주인 휴대전화로 즉시 문자를 보내주는 서비스입니다. 주민등록법에 근거하며, 정부24 또는 가까운 주민센터에서 소유자라면 신청할 수 있습니다. 보증금 송금은 전입신고보다 먼저 이뤄지는 경우가 많아 사기를 처음부터 완전히 막지는 못합니다. 그래도 전세를 놓은 적이 없는데 낯선 사람이 전입신고를 했다면 즉시 이상 신호를 알 수 있고, 그 시점부터 세입자 연락·계약서 확인·법적 조치를 시작할 수 있습니다.

인감증명서·신분증 사본 함부로 넘기지 않기

신분증 사본 한 장, 인감증명서 한 통이 위조·위임 악용의 출발점이 됩니다. 인감증명서는 한번 넘어가면 계약 대리의 법적 근거로 쓰일 수 있어 특히 위험합니다.

위탁 범위를 서면으로 좁히기

임대 관리를 맡기는 것 자체는 문제가 없습니다. 그러나 계약 체결·보증금 수령 권한까지 통째로 맡기는 포괄 위임은 위험합니다. 어디까지 맡기는지를 서면으로 명확히 한정하고, 위탁 후에도 어떤 계약이 체결됐는지, 보증금이 어느 계좌로 들어왔는지 직접 확인해야 합니다.

세입자 역시 보증금을 보내기 전에 계좌주 이름이 집주인과 같아 보여도 임대인 본인의 개인 계좌인지 단체 계좌인지 반드시 확인해야 합니다. 금융당국은 2026년 6월부터 은행권 단체 계좌 계좌주명 옆에 '단체'라는 표시가 뜨도록 개선하겠다고 밝혔습니다. 저축은행·상호금융 같은 중소 금융권은 순차 도입 예정이어서, 당분간은 직접 확인이 더 중요합니다.