집주인도 전세사기 당합니다, 전세권 담보대출 구조와 특약으로 막는 법

전세권 등기는 일반 전세 계약과 어떻게 다른가요?

일반 전세에서는 확정일자 + 전입신고로 대항력(경매 시 보증금을 우선 돌려받을 권리)을 확보합니다.

전세권 등기는 이와 다릅니다. 세입자가 보증금 권리를 물권(등기부에 직접 올라가는 실물 권리) 형태로 등기부에 올려두는 제도입니다.

이 권리가 등기부에 올라가는 순간, 세입자는 그것을 담보로 은행에서 대출받을 수 있게 됩니다.

집주인이 아무것도 모를 수 있는 이유

현행 민법 제306조는 "전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있다"고 규정합니다. 집주인 허락이 필요 없습니다.

민법 제371조는 여기서 한 발 더 나아갑니다. 금융기관이 전세권에 저당권(빌려준 돈을 회수하기 위한 권리)을 얹어 대출을 실행할 수 있게 합니다. 이 조항 때문에 금융기관은 대출 시 임대인에게 확인할 법적 의무가 없습니다.

두 조항이 합쳐지면 다음 구조가 만들어집니다.

불법이 아니라 법을 이용한 합법적 구조이기 때문에 더 위험합니다.

법인 세입자와 계약할 때 특히 조심해야 하는 이유

개인 세입자는 주택임대차보호법(확정일자·전입신고)으로 보증금을 보호받습니다. 전세권 등기를 굳이 요구하지 않아도 됩니다.

반면 법인 세입자는 원칙적으로 주택임대차보호법 보호 대상이 아닙니다. 전세권 설정이 보증금을 지키는 유일한 수단이기 때문에 법인이 전세 계약 시 전세권 등기를 요구하는 경우가 많습니다.

전세권 설정이 불가피한 상황이라면, 아래 특약이 필수입니다.

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 2줄

민법 제306조에는 단서 조항이 있습니다. "설정 행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다." 계약서에 미리 적어두면 세입자는 전세권을 담보로 쓸 수 없습니다.

특약 문구는 다음과 같습니다.

"금지"와 "손해 배상" 두 가지 모두 빠지면 효력이 약해질 수 있습니다. 두 줄 그대로 계약서 특약란에 넣어야 합니다.

이미 전세권을 줬다면 지금 당장 확인할 것

특약 없이 전세권 등기를 해준 상태라면, 인터넷 등기소에서 등기부등본을 직접 발급해 확인하세요.

전세권 설정 이외에 모르는 근저당권이나 저당권이 올라와 있다면, 세입자가 이미 전세권을 담보로 대출받은 것일 수 있습니다.

계약서 한 줄 특약이 수천만 원, 수억 원의 피해를 막는 현실이 됐습니다.