집주인 세금 체납 여부, 전월세 계약 전 반드시 확인해야 합니다

왜 집주인 세금 체납이 내 보증금을 위협하나요?

집주인이 세금을 오랫동안 내지 않으면 세무당국이 해당 주택에 압류를 걸 수 있습니다.

집이 경매에 넘어가면 세금 빚이 보증금보다 먼저 처리됩니다. 세입자가 확정일자(= 날짜 도장, 경매 때 돈 받는 순서를 결정)를 받고 전입신고를 제때 해뒀어도, 세금 체납 압류가 먼저 걸려 있으면 순서에서 밀립니다.

실제 전세 사기 피해 사례에 이 구조가 반복해서 등장합니다. 그래서 공인중개사법 개정으로 2024년 7월 10일부터 법으로 확인 의무가 생겼습니다.

계약 때 반드시 확인해야 할 4가지

2024년 7월 10일 시행 이후 공인중개사가 계약 전 아래 4가지를 필수로 확인하게 됐습니다.

1. 선순위 권리관계 — 이 집에 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금이 얼마인지
2. 선순위 확정일자 현황 — 앞 순위 확정일자가 언제인지 (경매 시 돈 받는 순서 결정)
3. 전입세대 확인서 — 현재 이 집에 누가 등록돼 있는지
4. 집주인 국세·지방세 체납 여부 — 집주인이 세금을 밀리고 있는지

이전에도 꼼꼼한 공인중개사라면 챙기던 사항이지만, 이제는 법으로 명문화돼 반드시 확인해야 합니다.

집주인은 어떤 서류를 미리 준비해야 하나요?

계약 전 집주인이 아래 서류를 준비해 공인중개사에게 전달해야 합니다.

• 선순위 임대차 계약서 (보증금 확인용)
• 주민센터 등에서 발급받은 서류 (전입세대 확인서 등)

집주인이 직접 서류를 내지 못하는 상황이라면, 세입자가 열람할 수 있도록 동의해야 합니다.

공인중개사가 추가로 설명해야 하는 내용

법 개정으로 공인중개사는 계약 때 아래 3가지도 추가로 설명할 의무가 생겼습니다.

• 최우선 변제 소액보증금 범위와 경매 시 최우선으로 보호받는 금액 (= 보증금이 작은 세입자가 경매에서 가장 먼저 챙길 수 있는 금액)
• 관리비 부과 방식·금액·비목(항목별 내역)
• 계약 대상이 민간임대주택이면 집주인의 임대보증 가입 의무 여부

계약 자리에서 이 설명을 받지 못했다면 공인중개사에게 직접 요청할 수 있습니다.