집주인 바뀌거나 경매 넘어가도 보증금 지키는 대항력과 우선변제권 정리

대항력이란 무엇인가요?

대항력은 임대차 계약 후 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 "저는 이 집에 계속 살 겁니다"라고 주장할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조에 따라 두 가지 요건을 모두 갖추면 발생합니다.

1. 실제로 이사해서 살아야 합니다
2. 전입신고를 마쳐야 합니다

두 조건이 채워진 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 전입신고를 한 날 당일에는 아직 효력이 없다는 점이 중요합니다. 이사 당일 잔금과 소유권 이전이 겹친다면 전입신고를 먼저 처리하는 순서가 권장됩니다.

우선변제권을 갖추려면 어떻게 해야 하나요?

우선변제권은 집이 경매나 공매로 처분될 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 대항력 요건에 한 가지를 더 갖춰야 합니다.

• 실제 거주 + 전입신고 (대항력 요건)
• 확정일자를 받아야 합니다

확정일자는 가까운 주민센터, 등기소, 법원에서 임대차 계약서를 지참하면 받을 수 있습니다. 계약서에 날짜 도장을 찍어 "이 날짜에 이 보증금으로 계약했다"는 사실을 국가가 공적으로 기록해 주는 것으로, 이후 경매 낙찰 대금에서 순위에 따라 우선 변제받을 수 있게 됩니다.

두 권리는 서로 다른 상황을 보호하므로 둘 다 확보해 두는 것이 가장 안전합니다. 이사하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 처리하면 한 번에 두 가지 권리를 갖출 수 있습니다.