집 더 사도 세금·청약에서 주택수 안 늘어나는 조건 4가지

조건 ① 신축·기존 소형 비아파트 — 취득세·양도세·종부세 모두 주택수 제외

빌라·오피스텔·도시형생활주택 공급을 늘리기 위한 특례입니다. 전용면적 60㎡ 이하, 취득가 수도권 6억 원·지방 3억 원 이하 조건을 충족해야 합니다. (현행 기준)

신축 소형 주택은 2024년 1월 10일 ~ 2027년 12월 31일 사이 준공된 집을 최초로 구입하는 경우 해당합니다. 당초 2025년 말까지였던 일몰이 2년 연장된 것입니다.

기존 소형 주택은 조건이 하나 더 붙습니다. 구입 후 팔기 전까지 주택임대사업자로 등록해야만 주택수에서 빠집니다. 그냥 보유만 하고 있으면 제외되지 않습니다.

한 가지 더 주의할 점이 있습니다. 1주택자가 이 조건의 집을 추가로 사면 주택수에서는 빠지지만, 1세대 1주택 비과세 특례(= 집을 팔 때 12억까지 세금 안 내는 혜택)는 별도로 유지되지 않습니다. 주택수 제외와 비과세 특례 유지는 다른 개념입니다.

이 특례를 모두 충족하면 취득세·양도세·종부세 세 가지 모두에서 주택수에 포함되지 않습니다.

조건 ② 지방 준공후 미분양 주택 — 수도권 제외, 2024.1.10 이후 취득

지방에 쌓인 미분양을 해소하기 위한 특례입니다. 수도권은 해당되지 않습니다.

• 전용면적 85㎡ 이하
• 취득가 6억 원 이하 (세목에 따라 3억 원 이하 기준도 있어 세목별 별도 확인 필요)
• 취득 시점: 2024년 1월 10일 이후

이 조건에 맞는 지방 미분양 주택은 양도세·종부세 중과 대상에서 빠지고, 1세대 1주택 비과세 여부 판단 때도 주택수에 들어가지 않습니다.

조건 ③ 인구감소지역 세컨드홈 — 2026년 12월 31일 기한, 6개월 미만 남음

1주택자가 정부 지정 인구감소지역에 집 한 채를 더 사도 1주택자 지위를 그대로 유지할 수 있는 제도입니다.

현행 요건:

• 공시가격 4억 원 이하 (매매가 기준 대략 6억 원 내외)
• 기존에 보유한 주택과 같은 시군구에 있는 집은 안 됨
• 취득 기간: 2024년 1월 1일 ~ 2026년 12월 31일
• 대상: 행정안전부 지정 인구감소지역 (수도권 일부 접경지역·광역시 읍면 지역 포함)

이 특례를 받으면 아래 혜택이 그대로 유지됩니다.

세금 기준 vs 청약 무주택 기준 — 숫자가 달라 혼동 주의

집을 가지고 있어도 청약 시장에서 무주택자로 인정받는 기준이 따로 있습니다. 최근 비아파트 무주택 인정 기준이 완화됐습니다.

빌라·오피스텔을 보유 중이라면 이 기준에 해당하는지 확인해볼 가치가 있습니다.

꼭 기억할 점: 세금 주택수 제외 기준은 전용 60㎡에 취득가 기준이고, 청약 무주택 인정은 전용 85㎡에 공시가 기준입니다. 면적도 다르고 금액 기준도 달라 두 가지를 혼동하면 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

현재 수도권 6억 원 가액 기준을 8~9억 원으로 올리고 일몰을 2030년까지 연장하는 방안이 논의 중이지만 아직 확정된 내용이 아닙니다. 실제 취득 전에는 최종 통과된 세법 개정안의 시행 내용을 반드시 교차 확인하고 결정해야 합니다.