중도금 대출 다 받았어도 잔금 때 예상보다 수천만원 모자랄 수 있습니다

실제로 어떤 일이 벌어지고 있나요?

10억원 아파트를 계약한 경우를 예로 들면 이렇습니다.

LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)상으로는 6억원이 나올 것 같았지만, DSR과 기존 신용대출 부채를 함께 심사한 결과 실제 한도가 줄어든 것입니다.

부족한 5천만원을 신용대출로 급히 메우려 하면, 그 신용대출이 다시 주담대 실행 조건에 영향을 줄 수 있어 주의가 필요합니다.

잔금 시점에 대출이 왜 줄어드나요?

두 가지가 함께 작용합니다.

첫째, 잔금 대출은 시중은행 DSR 40% 규제를 새로 적용받습니다. 중도금 대출은 집단 보증 방식으로 DSR 산정에서 제외되거나 별도 기준이 적용됩니다. 그런데 잔금을 주담대로 전환하는 순간, 소득과 기존 모든 부채를 처음부터 다시 심사합니다.

둘째, 스트레스 DSR 3단계가 추가됩니다. 금융위원회는 2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계를 시행했고, 이후 10·15 대책에 따라 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리 3%포인트를 가산해 DSR 한도를 계산합니다.

실제 이자를 더 내는 게 아니라, 미래 금리 상승 가능성을 반영해 한도 계산을 더 보수적으로 하는 방식입니다.

결과적으로 소득과 기존 부채가 같아도, 빌릴 수 있는 금액이 이전보다 크게 줄어듭니다.

수도권·규제지역에는 총액한도도 있습니다

LTV와 DSR을 모두 통과해도 주택 가격에 따라 추가로 적용되는 한도가 있습니다(2026년 현행 기준, 금융위원회).

예를 들어 20억원 주택에서 LTV 계산으로 8억원이 나와도, 총액한도 4억원이 상한이 됩니다.

잔금이 부족할 때 확인할 수 있는 방법

• 정책모기지 활용: 디딤돌·보금자리론 등은 DTI(소득 대비 총 원리금 상환 비율) 60%를 적용해 시중은행보다 소득 기준이 완화돼 있습니다. 단, 소득 상한·주택가격 상한·무주택 요건 등 상품마다 별도 조건이 있어 사전에 확인이 필요합니다.
• 부부 공동명의 전환: 배우자 소득을 합산하면 DSR 계산 기준이 높아져 대출 한도가 늘어납니다. 입주 지정 기간 내에 처리해야 하므로 시간 여유를 두고 진행해야 합니다.

입주 전에 금융회사에 계약일·입주자모집공고일·대출 신청 시점을 미리 확인하면, 경과규정에 따라 이전 기준이 적용되는지 여부도 확인할 수 있습니다. 계약 단계부터 대출 한도가 예상보다 10~20% 줄어드는 상황까지 가정해 여유 자금을 확보해두는 것이 가장 안전합니다.