주담대 신청 전 반드시 확인할 순서 3가지, 이걸 놓치면 한도가 줄어듭니다

은행 앱부터 열면 왜 선택지를 놓칠 수 있나요?

집을 살 계획이 생기면 보통 은행 앱으로 바로 한도 조회부터 해봅니다. 그런데 이렇게 하면 내가 정책대출 대상인지 모르고 넘어갈 수 있습니다.

먼저 확인해야 할 정책 주담대는 세 가지입니다.

• 보금자리론: 조건이 맞으면 장기 고정금리로 이용할 수 있는 정책 주담대입니다.
• 디딤돌대출: 무주택 실수요자가 집을 살 때 우선 확인해야 할 정책 주담대입니다.
• 신생아특례 디딤돌대출: 출산 가구라면 별도로 확인해야 하는 상품입니다.

정책대출은 아무나 이용할 수 있는 우회로가 아닙니다. 집값, 소득, 무주택 여부, 생애최초 여부, 출산 여부를 각각 봅니다. 그래서 먼저 따져볼 것은 딱 세 가지입니다. 내가 대상에 해당하는지, 사려는 집 가격이 정책 기준 안에 드는지, 내 소득이 해당 범위인지. 대상이 아니라면 그때 일반 주담대를 보면 됩니다. 반대로 대상인데 모르고 지나치면 처음부터 선택지를 하나 잃는 것입니다.

집값만 보고 한도를 짐작하면 왜 틀리나요?

"집값이 이 정도면 이 정도는 빌릴 수 있겠지"—이 계산이 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)만 보는 방식입니다. 그런데 은행은 한 가지를 더 봅니다. 이 사람이 매달 갚을 수 있나—이게 DSR(소득 대비 연간 빚 상환 부담 비율)입니다.

여기에 스트레스 DSR(금리가 오를 가능성을 미리 반영해서 더 보수적으로 계산하는 방식)까지 적용되면, LTV 기준으로는 가능해 보이던 한도가 실제 상담에서 줄어들 수 있습니다. 스트레스 DSR은 지금 당장 이자가 오른다는 뜻이 아니라, 한도를 계산할 때 금리 상승 여지를 미리 반영해두는 장치입니다.

은행 상담 전 메모해 갈 것들:

1. 연간 소득
2. 기존 대출에서 매달 갚고 있는 금액
3. 사려는 집 가격

이 세 가지가 없으면 상담이 흐려집니다. 있으면 은행 설명을 들을 때 바로 비교할 수 있습니다.

상담에서 꼭 물어볼 질문도 세 가지입니다. "제 소득 기준으로 주담대 한도가 얼마까지 나오나요?" "스트레스 DSR을 적용하면 한도가 얼마나 줄어드나요?" "기존 대출까지 합산하면 실제 가능한 금액은 얼마인가요?" 이 세 가지를 그대로 메모해 가면 됩니다.

기존 주담대가 있다면 갈아타기 전에 왜 멈춰야 하나요?

금리가 낮아 보이는 다른 은행 상품을 발견하면 바로 갈아타기를 알아보게 됩니다. 그런데 금리만 보고 움직이면 예상치 못한 상황이 생깁니다.

다른 은행으로 옮기는 순간, 현재 기준으로 한도를 새로 계산합니다. 이자는 조금 낮아 보여도 필요한 한도가 줄어드는 경우가 나올 수 있습니다.

올바른 순서는 이렇습니다.

1. 기존 은행에 먼저 묻는다: "증액 없이 연장하면 DSR 심사를 새로 하나요?"
2. 같은 은행 안에서 대환(자행 대환)이 가능한지 확인한다: "여기서 대환하면 한도 심사를 다시 하나요?"
3. 마지막으로 다른 은행을 비교한다.

대환은 금리만 비교하는 게 아닙니다. 대환 후 한도가 다시 줄어드는지도 반드시 같이 봐야 합니다.

주담대는 많이 빌리는 방법보다 신청 전 순서가 더 중요합니다. 집 계약 전, 은행 상담 전에 위 3단계를 밟아두면 상담 결과가 달라집니다. 계획 중이라면 은행 앱보다 먼저 정책대출 3가지를 검색해보는 것부터 시작해보세요.