주담대 6억 원 한도에도 서울 아파트값이 계속 오르는 이유

627 부동산 대책이란 무엇인가요?

2025년 6월 27일 정부가 발표·시행한 부동산 안정화 대책입니다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 것이 핵심이며, 다주택자(집을 2채 이상 보유한 사람) 대출 규제와 세금 규제까지 더해진 이른바 '규제 3종 세트'로 불립니다. 목표는 투기성 수요를 억제해 집값을 안정시키는 것이었습니다.

규제 시행 1년 뒤 서울 집값은 어떻게 됐나요?

2026년 기준으로 627 대책 이후 서울 주택 시장은 아래와 같이 변했습니다.

성동구 한 아파트 전용 84㎡형은 1년 만에 42% 오르며 3개월 평균 거래액이 24억 원을 넘겼습니다. 대출 한도를 줄였는데도 집값이 올랐다는 것은, 수요 억제만으로는 가격을 잡기 어렵다는 점을 보여줍니다.

왜 대출 규제를 해도 집값이 안 잡히나요?

핵심 원인은 공급 부족입니다. 세 가지 구조적 문제가 겹쳐 있습니다.

1. 가구 수 증가를 반영하지 못했습니다. 1인 가구 증가로 전체 가구 수가 빠르게 늘었는데, 3~4년 전부터 신규 주택 공급이 이를 따라가지 못했습니다.
2. 신규 건설이 멈췄습니다. PF(프로젝트파이낸싱, 아파트 개발 사업을 위한 건설 자금 대출) 부실로 착공 자체가 크게 줄어든 상황입니다.
3. 재건축·재개발은 시간이 깁니다. 서울 핵심지 재건축·재개발을 지금 당장 시작해도 완공까지 5~7년이 필요합니다.

전세사기 여파로 빌라·연립주택 등 비아파트 주거를 기피하는 분위기가 이어지면서 아파트 이외의 선택지도 함께 좁아지고 있습니다. 이런 '징검다리 주거'가 없어지면 아파트 수요는 더 집중됩니다.

30대가 가장 피해를 많이 보는 이유는 무엇인가요?

2026년 기준, 서울에서 아파트를 가장 많이 사는 연령대가 30대입니다. 갓 결혼해 처음 집을 마련하려는 실수요자들인데, 투기 목적이 아님에도 다주택자를 겨냥해 설계된 6억 원 한도 규제를 그대로 적용받습니다.

신생아 특례대출 등 일부 완화 상품이 있지만, 서울 아파트 평균 거래가와 6억 원 한도 사이의 격차가 워낙 크다 보니 현실적인 접근이 어렵습니다. 수요를 억제하는 규제가 오히려 실수요자의 내 집 마련을 막는 역설적인 상황입니다.

지방은 서울과 상황이 다른가요?

수도권과 지방의 시장 상황은 정반대입니다.

지방에서는 다주택자 규제를 일부 완화해 미분양을 줄이는 방향이 필요하다는 의견이 나옵니다. 양도세(집을 팔 때 내는 세금) 중과 유예나 임대사업자 활성화 등을 통해 수도권과 차별화된 정책을 적용해야 한다는 것입니다.

그래서 어떻게 하면 되나요?

집 매수를 고려 중이라면 현행 주담대 6억 원 한도와 본인의 DSR(소득에서 빚 갚는 데 쓰는 비율)을 먼저 계산해야 합니다. 신생아 특례대출 등 실수요자용 완화 상품 조건을 국토교통부 또는 각 은행 공식 사이트에서 확인하고, 추가 공급 대책과 규제 조정 발표도 지속적으로 살펴보는 것이 좋습니다.