종합부동산세 과세 기준일 전 공사 착수 인정받으려면 터파기까지 해야 합니다

종합부동산세에서 6월 1일이 왜 중요한가요?

종합부동산세(종부세)는 현행법상 매년 6월 1일을 과세 기준일로 정합니다. 이 날짜에 토지나 주택을 보유하고 있으면 그해 세금 부과 대상이 됩니다. 건물이 없는 나대지(빈 땅)는 세율이 더 높게 적용되는데, 신축 공사에 들어간 토지는 일정 요건을 갖추면 과세 대상에서 빠질 수 있습니다. 토지를 보유한 사업자 입장에서는 6월 1일 이전에 '공사 착수' 기준을 충족하는 것이 세금을 줄이는 핵심 포인트가 됩니다.

시행사는 무엇을 하고 공사를 시작했다고 주장했나요?

이번 사건의 시행사는 노인복지시설 신축을 위해 토지를 매입했습니다. 6월 1일 과세 기준일 전에 아래 두 가지 작업을 마쳤다고 주장했습니다.

수억 원의 비용이 투입됐고 현장에 인부들이 오가고 있었으므로 공사에 착수한 것이라는 게 시행사의 주장이었습니다.

법원은 왜 공사 착수로 인정하지 않았나요?

법원의 판단은 명확했습니다. 가설 방음벽 설치와 시험 굴착은 건물을 올리기 위한 준비 행위에 불과하며 공사 착수에 해당하지 않는다는 것입니다.

대법원 판례에 따르면 '공사 착수'는 터파기처럼 실질적으로 건물을 올리기 위한 본격적인 작업이 수반되어야 합니다. 이 사건에서는 규준틀(건물 위치를 잡기 위해 세우는 기준 틀) 설치 후 터파기가 연속으로 진행되지 않았다는 점이 패소의 결정적 근거가 됐습니다.

결과적으로 원고 전부 패소가 선고됐고, 약 1억 3천만 원의 종합부동산세 부과 처분은 적법하다는 판결이 확정됐습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

건물 신축 계획이 있는 사업자라면 가설 공사(방음벽·펜스)나 지반 조사만으로는 종부세 감면 요건을 충족하지 못합니다. 6월 1일 과세 기준일 전에 규준틀 설치 이후 터파기까지 연속으로 진행한 기록을 남겨두는 것이 필요하며, 이 일정을 사업 계획 초기부터 역산해 잡아두는 것이 중요합니다.