조정대상지역 증여 취득세 중과 2가지 실수 사례와 적용 기준 해설

1. 증여 취득세 중과 기본 세율 구조

2020년 7·10 부동산 대책으로 신설된 증여 취득세 중과 규정(지방세법 제13조의2 제2항)은 조정대상지역 소재 주택을 무상 취득하는 경우 중과세율을 적용합니다. 조정대상지역 내 주택은 공시가격이 대부분 3억 원을 초과하므로 사실상 전부 중과 대상이 됩니다.

중과 배제 요건은 ① 증여자가 1세대 1주택자이고 ② 수증자가 증여자의 배우자 또는 직계비속인 경우에 한정됩니다. 두 조건 중 하나라도 어긋나면 중과세율이 적용됩니다.

2. 함정 1 — 며느리 공동 증여 시 중과 적용 사례

1세대 1주택자인 부모가 조정대상지역 내 주택을 아들과 며느리에게 공동으로 증여하는 경우를 살펴봅니다. 증여세 과세표준을 분산하기 위해 공동 명의 증여를 선택하는 사례가 많습니다.

사례: 1세대 1주택자인 부모가 강남구 소재 주택(전용 84㎡)을 아들과 며느리에게 5:5로 증여

지방세법 제13조의2 제2항 단서 조항의 '배우자'는 증여자 본인의 배우자를 의미합니다. 아들의 배우자인 며느리는 직계비속에 해당하지 않으며 증여자의 배우자도 아니므로 중과 배제 대상에서 제외됩니다. 결과적으로 며느리 지분(50%)에는 12.4%의 취득세 중과세율이 부과됩니다.

공동 증여 여부를 결정할 때는 취득세 중과 비용과 이후 양도세 절감 효과를 종합 비교해야 합니다. 단독 명의 증여가 취득세 측면에서 유리하더라도 향후 양도세에서는 공동 명의가 유리한 구조이므로, 세목 전체를 고려한 판단이 필요합니다.

3. 함정 2 — 공시가 1억 이하 주택 주택수 배제 규정 오해

유상 매매 취득세 중과 맥락에서 공시가 1억 이하 주택, 상속 주택, 미분양 주택 등은 1세대 주택수 산정에서 제외됩니다. 이 배제 규정은 지방세법 시행령 제28조의4 제6항에 근거합니다. 그러나 이 조항은 증여 취득세 중과에는 적용되지 않습니다.

지방세법 시행령 제28조의4 제6항은 '법 제13조의2 제1항'을 대상으로 규정하고 있어 제2항에 해당하는 증여 취득세 중과에는 효력이 미치지 않습니다.

따라서 다주택자가 공시가 1억 이하 주택을 보유하고 있더라도, 조정대상지역 내 주택을 증여할 때는 해당 저가 주택이 주택수에서 배제되지 않습니다. 스스로 취득세를 신고하는 과정에서 유상 취득세 배제 규정이 증여에도 동일하게 적용된다고 오해한 뒤 일반세율(3.8%)로 신고했다가 추후 12.4%로 추징된 사례가 발생하고 있습니다.

이 함정을 피하려면 공시가 1억 이하 주택을 완전히 처분한 이후에 증여를 실행해야 합니다.

4. 결론·정리

조정대상지역 증여 취득세 중과는 '원칙 중과, 예외 배제' 구조입니다. 1세대 1주택자가 본인의 배우자 또는 직계비속에게 증여하는 경우에만 일반세율(3.8% 또는 4%)이 적용되며, 며느리·사위처럼 직계비속이 아닌 수증자나 공시가 1억 이하 주택이 주택수에 포함되는 상황에서는 12.4%·13.4%의 중과가 그대로 부과됩니다. 증여 실행 전 수증자 범위와 주택수 산정 기준 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.