전입신고 효력은 다음날 0시부터, 보증금 지키는 확인법과 계약 특약 정리

전입신고를 하면 바로 보호되는 게 아닌가요

전입신고 효력은 주택임대차보호법 제3조에 따라 신고 다음날 0시에 발생합니다. 예를 들어 화요일 오전에 전입신고를 했다면 수요일 0시부터 대항력이 생기는 것입니다.

이 타이밍이 문제가 됩니다. 잔금일에 전입신고와 집주인 대출 실행이 같은 날 겹치면, 대출 등기는 당일 효력이 생기고 전입신고는 그다음 날 0시에 효력이 생깁니다. 결과적으로 대출이 선순위, 보증금이 후순위가 됩니다.

이 때문에 특약에 "잔금일 전까지 추가 등기 금지"라고만 적으면 완전하지 않습니다. 전입신고가 늦어질 경우 잔금일 이후에도 빈틈이 생깁니다.

입주 전에 선순위 보증금과 세금 체납, 어떻게 확인하나요

입주 전에 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.

① 확정일자 부여현황 조회

인터넷등기소에서 해당 주소를 검색하면 그 집에 확정일자를 받은 세입자들의 날짜와 보증금 금액이 나옵니다. 내 앞에 얼마가 쌓여 있는지 파악할 수 있습니다.

단, 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 세입자는 여기에 잡히지 않습니다. 동사무소에서 세대열람(이 집에 전입신고된 세대와 날짜를 확인하는 서비스)까지 함께 봐야 빠진 인원을 파악할 수 있습니다.

② 집주인 세금 체납 확인

경매 시 국세·지방세는 보증금보다 먼저 상환됩니다. 체납이 있는 집주인이라면 보증금을 돌려받기 전에 세금이 먼저 빠져나갑니다.

계약서를 가지고 세무서를 방문하면 국세·지방세 완납 여부를 확인할 수 있습니다. 이 확인은 입주 전에만 가능합니다. 입주 후에는 세입자 증거가 있어야 열람이 허용되므로, 반드시 잔금 치기 전에 방문해야 합니다.

계약서에 어떤 특약 문구를 넣어야 보증금을 지킬 수 있나요

아래 세 가지 문구를 계약서 특약란에 넣으면 법적 근거가 생깁니다.

① 추가 등기 제한 특약

> "임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 추가 등기를 설정하지 않기로 한다"

핵심은 "잔금일 전까지"가 아닌 "대항력이 발생되기 전까지"입니다. 전입신고가 늦어지더라도 보호 기간이 자동으로 연장됩니다.

② 세금 체납 없음 확인 특약

> "국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인한다"

계약 당시 집주인이 완납 상태임을 명시한 것이 되어, 나중에 분쟁이 생겼을 때 근거로 쓸 수 있습니다.

③ 집주인 변경 사전 고지 특약

> "임대인은 본 주택의 매매 계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지하여야 한다"

세입자 모르게 집주인이 바뀌는 것을 막는 조항입니다. 한 발 더 나아가, 새 집주인이 전세보증보험 가입이 불가능한 상태라면 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 문구를 추가하면 더 강력합니다.

세 가지 모두 집주인 동의가 있어야 계약서에 들어갑니다. 계약 자리에서 처음 꺼내면 분위기가 어색해질 수 있으니, 공인중개사에게 미리 조율을 부탁해 두는 편이 낫습니다.