전입신고 해도 계약이 무효라는 신탁 사기 이렇게 막습니다

전입신고까지 했는데 왜 보증금을 돌려받지 못할까요?

전입신고·확정일자는 계약 자체가 유효할 때 보증금을 보호해 주는 제도입니다. 계약이 처음부터 무효라면 전입신고를 아무리 잘 해도 법적 효력이 없습니다.

신탁 사기는 바로 이 허점을 파고듭니다. 부동산이 신탁회사에 맡겨진 상태면 임대·처분 권한은 신탁회사로 넘어갑니다. 그런데 원래 집주인(위탁자)이나 제3자가 집주인인 척 계약을 맺는 경우가 있습니다. 이 계약은 처음부터 무효입니다.

등기사항증명서에서 신탁 표기를 찾는 법

등기사항증명서는 두 부분으로 나뉩니다.

• 갑구(소유권에 관한 사항) — 이곳에 "신탁원부"가 표기되면 신탁 등기된 부동산입니다.
• 을구(소유권 외 사항) — 근저당 등 담보 관계를 보여주는 곳. 을구가 깨끗해도 갑구 신탁과는 별개입니다.

흔한 실수가 있습니다. "을구에 아무것도 없으니 괜찮은 집"이라고 판단하고 갑구를 놓치는 경우입니다. 갑구에서 반드시 "신탁"이라는 단어를 확인해야 합니다.

신탁원부에서 확인해야 할 4가지

갑구에 신탁원부가 표기되어 있으면 신탁원부를 별도로 확인해야 합니다. 신탁원부에는 임대차와 직접 관련된 내용이 기재되어 있습니다.

신탁원부에 기재된 대로 계약 상대방과 수령자를 맞추면, 요즘 자주 발생하는 신탁 임대차 사기 대부분을 사전에 막을 수 있습니다.

계약 전 3단계 확인

1. 등기사항증명서 갑구 확인 — "신탁" 또는 "신탁원부" 표기 여부 체크
2. 계약 상대방 대조 — 계약자 이름이 등기부상 소유자(또는 신탁회사가 위임한 자)와 일치하는지 확인
3. 신탁원부 확인 — 신탁 표기가 있으면 신탁원부를 요청해 임대차 권한자 파악. 신탁회사의 위임장도 함께 확인

신탁원부는 일반인이 혼자 읽기 어려울 수 있으므로 공인중개사나 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다. 절차 하나를 더 확인하는 것이 보증금 전액을 지키는 가장 확실한 방법입니다.