전세사기 피해 대처 순서 계약 전 체크리스트부터 임차권 등기 명령까지

계약 전에 확인해야 할 항목은 무엇인가요?

계약서에 도장 찍기 전, 아래 항목을 하나씩 체크합니다.

• 등기부등본 소유주 = 실제 임대인 일치 여부 확인. 대리인이 계약을 진행한다면 인감도장과 인감증명서도 함께 확인합니다.
• 집값 대비 근저당권(담보 빚) + 전세금 합계가 지나치게 높으면, 경매 시 보증금을 돌려받기 어려워지는 위험 신호입니다.
• 주변 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 사기 가능성을 먼저 의심합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 앱으로 시세를 직접 확인합니다.
• 전세금은 소유주 본인 명의 계좌로만 입금하고, 송금 내역은 증빙 자료로 반드시 보관합니다.
• 중개업소가 합법으로 등록된 곳인지 확인합니다. 등록된 중개업소는 보증보험 공제증서를 보유하고 있어 문제 발생 시 배상 청구 근거가 됩니다.

보증금을 법적으로 지키는 방법 3가지

입주 후 최대한 빨리 아래 3가지를 챙깁니다.

확정일자 받기

관할 주민센터 또는 법원에서 임대차 계약서에 확정일자를 받습니다. 확정일자가 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 회수 순위에서 밀립니다.

전세권 설정 등기

등기소에 신청하면 우선 변제권(다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 법적으로 생깁니다. 비용이 들지만 전세금이 클수록 권장됩니다.

전세보증금반환보증 보험 가입

서울보증보험(SGI) 또는 주택도시보증공사(HUG)에서 가입합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보험사가 먼저 보증금을 지급하는 가장 확실한 안전장치입니다.

사기가 의심되거나 보증금을 못 받게 됐다면?

의심 초기 단계

1. 등기부등본 재확인 — 소유권 변경, 가압류(채권자가 재산을 묶는 것), 새 근저당권 설정 여부를 체크합니다.
2. 임대인에게 직접 연락 — 보증금 반환이 가능한지 먼저 시도합니다.
3. 서류 전부 보관 — 임대차 계약서, 등기부등본, 확정일자 찍힌 계약서, 송금 내역을 모아 둡니다.

이사를 가야 하는 상황이라면

주소지 관할 법원에 임차권 등기 명령을 먼저 신청합니다. 전세 계약서·등기부등본·관련 서류를 제출하면 법원이 등기를 완료합니다. 등기 완료 후 이사를 해야 이사 후에도 법적 권리가 유지됩니다.

피해가 발생했다면

보증보험에 가입했다면 SGI 또는 HUG에 반환 청구를 진행합니다.

필요 서류: 임대차 계약서 · 확정일자 찍힌 계약서 · 전세금 반환 미이행 증명서.

집이 경매로 넘어간 경우, 확정일자 + 전입신고 완료 상태라면 우선 변제권으로 일부 보증금을 회수할 수 있습니다.

법률구조공단 무료 법률 상담을 통해 전문 조언을 받을 수 있으며, 국토교통부에서 운영하는 전세 피해자 상담·지원 창구를 지역 주민센터를 통해 연결할 수 있습니다.