전세사기 수법 7가지와 보증금 최소 3분의 1 지키는 방법

전세사기 수법에는 어떤 유형이 있나요?

2026년 기준 대표적인 전세사기 유형은 다음과 같습니다. 수법마다 피해 구조가 다르기 때문에 각 패턴을 미리 알아두는 것이 중요합니다.

• 깡통전세: 집 시세보다 전세보증금과 기존 근저당(집을 담보로 빌린 대출) 합산액이 더 크거나 비슷한 상태입니다. 계약이 끝나도 집을 팔아서는 보증금을 다 돌려받을 수 없습니다.

• 이중계약: 임대인이 같은 집으로 두 명 이상의 세입자와 동시에 전세 계약을 맺는 수법입니다. 나중에 계약한 세입자는 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.

• 가짜 임대인: 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나, 공인중개사가 임대인 몰래 전세 계약을 체결해 보증금을 가로채는 유형입니다.

• 무자본 갭투자: 전세보증금으로 매매 대금을 충당해 사실상 돈 없이 집을 사는 방식입니다. 집값이 내려가거나 세입자가 바뀌지 않으면 보증금을 돌려줄 여력이 없어집니다. 2026년 기준 전세사기 피해의 절반이 이 유형에 해당합니다.

• 신탁 사기: 집이 신탁회사(부동산 관리를 위탁받은 회사)에 등기된 상태에서 신탁회사 동의 없이 전세 계약이 체결되는 경우입니다. 계약이 무효 처리돼 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다.

• 계약 당일 임대인 변경·대출 실행: 계약 당일 집주인이 바뀌거나 주택담보대출이 새로 설정되는 수법입니다. 보증금을 입금하는 순간 세입자 권리가 새 근저당보다 후순위로 밀립니다.

• 파산·면책 악용: 처음부터 보증금을 돌려줄 의사 없이 나중에 파산 신청이나 면책(법원이 빚을 법적으로 없애주는 절차)을 노리는 방식입니다. 파산 임대인 390명이 약 2천억 원의 보증금을 반환하지 않은 사례가 있습니다.

피해를 당했을 때 보증금은 어떻게 되나요?

전세사기 피해자는 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기 피해자 특별법)에 따라 지원 신청이 가능합니다.

핵심 제도는 임차보증금 최소보장제입니다. 경매나 공매가 끝난 뒤 세입자가 회수한 금액이 원 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 부족분을 보전해 줍니다. 최악의 상황에서도 보증금의 일정 금액은 지킬 수 있는 안전망입니다.

2026년 7월부터는 경매차익 일부 선지급 제도도 시행됩니다.

계약 전 어떤 것들을 직접 확인할 수 있나요?

등기부등본은 정부24(gov.kr)에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 아래 항목을 직접 체크하면 주요 사기 유형 대부분을 미리 걸러낼 수 있습니다.

잔금 당일에도 등기부등본을 다시 발급해 임대인 변경이나 새 대출 설정이 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.