전세사기 수법 3가지 완전 정리, 잔금일 확정일자 함정까지

자주 쓰이는 전세사기 수법 3가지

① 무자본 갭투자

집주인과 공인중개사가 짜고 실제 시세보다 높은 금액으로 세입자를 속입니다.

• 예: 실제 시세 1억인 집을 1억 5천이라 속인 뒤 1억 2천에 전세 계약 체결
• 계약 직후 집주인은 제3자에게 집을 팔아버립니다
• 나중에 집을 팔아도 보증금을 갚을 돈이 없는 깡통전세 상태가 됩니다

② 잔금일 대출사기

대출 이력이 없는 깨끗한 등기부등본을 보여주고 계약을 진행합니다.

• 집주인은 세입자 몰래 대출을 신청해두고 잔금일에 맞춰 실행합니다
• 세입자가 확정일자를 받은 당일, 은행 대출도 함께 등기부에 설정됩니다
• 확정일자 효력은 다음 날 0시 / 대출은 즉시 반영 → 은행이 채권 1순위
• 이후 집이 경매로 넘어가도 은행이 먼저 가져갑니다

③ 신탁사기

신탁이란 재산 관리·처분을 신탁회사에 맡기는 것입니다. 신탁이 걸린 집은 법적으로 신탁회사가 실제 소유자입니다.

• 집주인이 신탁 중인 집을 마치 자기 집처럼 세를 놓습니다
• 세입자는 계약 전에 신탁 여부를 확인하기 어렵습니다
• 신탁회사 입장에서는 계약이 성립되지 않은 것이라, 세입자는 불법 점유자로 간주될 수 있습니다
• 나가라 하면 나가야 하고, 보증금도 돌려받지 못합니다

전세사기특별법, 피해자 인정 요건은?

전세사기 피해자로 특별법 보호를 받으려면 아래 4가지 조건을 전부 충족해야 합니다.

1. 주택을 인도받고 전입신고 + 확정일자를 받은 경우
2. 보증금이 서민 임차주택 기준에 해당하는 경우
3. 집주인이 보증금 반환 채무를 이행하지 않았거나 예상되는 경우
4. 집주인에게 전세사기 의도가 있었다고 의심되는 경우

문제는 4번입니다. 집주인이 "갚으려 했는데 못 갚은 것"이라고 버티면, 사기 의도를 입증하기 어렵습니다. 실제로 피해자 결정 과정에서 이 조건을 충족하지 못해 탈락하는 경우가 적지 않습니다.

보증보험, 가입해도 못 받는 경우가 있습니다

보증금을 지키는 가장 현실적인 방법은 전세반환보증보험 가입입니다. 주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI) 3곳에서 가입 가능합니다.

단, 아래 상황에서는 가입해도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

• 전세 기간 중 전입신고를 뺀 경우 (다른 주소지로 잠깐 옮겨도 해당)
• 집주인에게 전세 계약 종료 의사를 통보하지 않은 경우
• 재계약 과정에서 계약서에 문제가 생긴 경우

집주인이 금융 채무불이행자(블랙리스트)로 등록되어 있으면 보증보험 가입 자체가 불가합니다. 이 신호가 나타난다면 전세사기를 의심할 필요가 있습니다.

계약 전에는 등기부등본에서 신탁 여부를 반드시 확인하고, 잔금을 치르기 직전 다시 한번 등기부를 실시간으로 조회해두는 것이 실질적인 예방책입니다. 보증보험 가입 후에도 전입신고 현황을 챙기고, 계약 종료 의사는 임대인에게 정식으로 전달해야 약관이 유지됩니다.