전세보증보험 들었어도 못 돌려받는 이유, 계약 전 5가지 확인법

왜 갑자기 이렇게 터졌나요?

구조가 쌓인 결과입니다. 2021년부터 기준금리가 0.5%에서 3.5%까지 1년 반 만에 올랐습니다. 금리가 오르면 집값이 빠지고, 집값이 빠지면 역전세(= 새 세입자한테 받는 전세금이 기존 세입자한테 줄 돈보다 적어지는 상태)가 생깁니다.

갭투자(= 전세금을 끼고 집을 사는 것)로 수십 채를 보유한 다주택자들은 이 차액이 동시에 터집니다. 법인 임대사업자는 2021년 대비 142% 증가했습니다.

피해 규모를 정리하면 다음과 같습니다.

• 2024년 HUG(주택도시보증공사) 대위변제(= 보증기관이 세입자 대신 먼저 갚아준 돈) 금액: 3.9조 원
• 2024년 전세보증금 반환 사고: 2만 건 돌파 (사상 최초)
• 피해자 중 보증금 3억 이하: 97% 이상
• 피해자 중 20~40대: 76%

전세보증보험 들었는데 왜 못 받나요?

보험 가입이 곧 보장은 아닙니다. 보험금을 받으려면 다음 절차를 모두 거쳐야 합니다.

1. 계약 종료 후 1개월이 지나도 못 받으면 보증 사고로 처리
2. 법원에 임차권등기명령 신청
3. 보증기관에 이행 청구
4. 집을 비워줘야(명도) 지급 — 명도가 안 되면 보험금이 나오지 않음
5. 이행 청구부터 지급까지 약 1개월 소요

명도하는 동안 보증금 없이 다른 집을 구해야 한다는 뜻입니다.

보험 가입 자체가 거부되는 경우도 있습니다. HUG는 전세가율(= 집값 대비 전세금 비율)이 90%를 넘으면 가입을 받지 않습니다. 수도권 전세 매물의 2025년 기준 12%가 여기 해당합니다.

계약 전에 직접 확인해야 할 5가지

1. 등기부등본 — 집 보기 전에 먼저

인터넷 등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 두 곳을 반드시 봐야 합니다.

• 을구(돈 관련): 근저당(= 은행이 집을 담보로 돈 빌려줬다는 표시) 금액이 전세금의 70%를 넘으면 피하세요. 등기부에 3억이면 실제 빚은 약 2.5억(= 근저당은 실제 대출의 약 120%로 설정됨).
• 갑구(소유권 관련): 가압류·가처분이 찍혀 있으면 소유권 분쟁 중입니다. '신탁' 표기가 있으면 계약 자체가 무효 판결을 받을 수 있습니다.

2. 전세보증보험 — 계약 전에 가입 가능 여부 먼저 확인

HUG·HF·SGI 3사의 가입 조건이 다릅니다. 계약 후에 가입이 안 된다는 걸 알게 되면 이미 늦습니다.

3. 특약 문구 — 계약서에 직접 넣기

다음 문구를 특약란에 추가하면 집주인이 몰래 대출을 늘리는 것을 어느 정도 막을 수 있습니다.

> 임대인의 근저당 설정 및 소유권 변동 시 임차인에게 즉시 통보하며, 미통보 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환한다.

4. 전입신고 — 이사 당일 바로

전입신고와 확정일자를 함께 받아야 대항력(= 경매에서 보증금을 우선 돌려받을 권리)이 생깁니다. 하루만 늦어도 배당 순위가 밀립니다. 이사 후 며칠 미루는 세입자가 실제로 많습니다.

5. 임차권등기명령 — 보증금 못 받고 이사해야 할 때

보증금을 못 받은 채 이사를 가면 대항력이 사라집니다. 이럴 때 법원에 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 등기부에 내 권리가 유지됩니다. 이사 가기 전에 신청해야 효력이 있습니다.

전세사기가 아닌 정상 계약에서도 역전세(= 전세 시세가 계약 당시보다 내려가는 것)로 보증금을 못 받고 계약이 만료된 사례가 2022년에만 3만 건이었습니다. 전세사기만 조심하면 된다는 생각이 오히려 더 위험합니다.

위의 5가지를 계약 전에 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방어입니다.