전세만 줘도 임대소득세 내야 하는 이유와 달라지는 기준 완전 정리
2026년 과세분부터 월세를 한 푼도 받지 않아도 전세보증금에 임대소득세가 붙을 수 있습니다. 부부 합산 기준시가(세금 계산에 쓰이는 국가 공시 가격) 12억 원 초과 주택을 2채 이상 보유하고 전세보증금 합계가 12억 원을 넘으면, 간주임대료(전세보증금도 이자를 버는 것으로 보고 임대소득에 포함하는 방식) 과세 대상이 될 수 있습니다. 실제 세금 신고는 2027년 5월 종합소득세 신고 때부터 이뤄집니다. 임대사업자로 등록하면 취득세·재산세 감면 혜택을 2027년 말까지 받을 수 있습니다.
간주임대료가 뭔가요?
간주임대료란 전세보증금도 은행에 맡겨 두면 이자가 생기는 것처럼, 그 이자 효과 일부를 임대소득으로 간주해 세금을 매기는 방식입니다.
월세를 한 푼도 받지 않아도 세금이 나올 수 있는 이유가 바로 이 때문입니다. 지금까지는 주로 3주택 이상 보유자가 과세 대상이었지만, 2026년 과세분부터는 고가 주택 2주택자까지 범위가 넓어질 수 있습니다.
2026년부터 새로 과세 대상이 되는 조건은 무엇인가요?
아래 두 가지 조건을 모두 충족하는 경우 간주임대료 계산 대상에 포함될 수 있습니다.
| 확인 항목 | 기준 |
|---|---|
| 주택 가격 | 부부 합산 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 이상 |
| 전세보증금 | 보증금 합계 12억 원 초과 |
| 신고 시기 | 2027년 5월 종합소득세 신고 (2026년 과세분부터 적용) |
월세 없이 전세만 주더라도 위 조건에 모두 해당하면 2027년 5월에 종합소득세를 신고하고 세금을 납부해야 합니다.
임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나요?
등록 임대사업자에게는 국세청 기준으로 아래 혜택이 적용됩니다.
| 혜택 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득세·재산세 감면 | 2027년 말까지 연장 적용 |
| 착한 임대인 세액공제 | 소상공인 세입자의 월세를 낮춰준 임대인에게 인하 금액 일부를 세금에서 직접 빼주는 혜택, 2028년까지 연장 |
| 소득 증빙 강화 | 임대소득 투명 관리로 금융기관 대출·행정 업무에 유리 |
등록 대상인데 등록하지 않으면 가산세(세금을 기한 내 신고·납부하지 않을 때 추가로 붙는 벌금성 세금)가 발생할 수 있습니다.
세무서 등록과 지자체 등록은 어떻게 다른가요?
임대사업자 등록은 두 가지가 있으며 역할이 다릅니다.
| 구분 | 등록 기관 | 주요 역할 |
|---|---|---|
| 사업자 등록 | 세무서(국세청) | 임대소득 신고, 세금 납부 의무 이행 |
| 민간 임대주택 등록 | 지자체(시·군·구청) | 임대료 상한·의무 임대 기간 준수 대신 세금 감면 혜택 |
두 등록은 별개이며, 각각 따로 신청해야 해당 효과가 생깁니다.
그래서 어떻게 하면 되나
부부 합산으로 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 이상을 보유하고 있거나 전세보증금 합계가 12억 원을 넘는다면, 2027년 5월 종합소득세 신고 전에 국세청 또는 세무사를 통해 과세 해당 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.