전세계약 전 등기부만 보면 안 되는 이유, 신탁등기 제도 이렇게 바뀌었습니다

신탁등기가 있으면 왜 전세사기에 당할까요?

신탁등기는 부동산 소유권이 신탁회사(= 재산을 대신 관리하는 금융기관)로 넘어간 상태입니다. 원래 집주인(위탁자)은 소유권이 없기 때문에 임대 계약을 맺을 권한도 없습니다.

사기꾼들은 이 구조를 이용합니다.

• "신탁은 그냥 관리 맡긴 거고 소유권은 나한테 있어요"라고 속임
• 임대 권한 없이 전세 계약 체결 후 보증금 수령
• 세입자가 나중에 보증금 반환을 요구해도 법적으로 보호받기 어려운 상황 발생

등기부등본(= 집의 권리 관계를 기록한 공식 문서)에서 신탁 여부를 확인하더라도, 세부 내용은 신탁원부(= 신탁계약의 구체적 조건을 담은 별도 서류)를 따로 봐야만 알 수 있습니다.

2024년 12월 21일부터 달라진 것

2024년 12월 21일부터 대법원은 신탁등기가 설정된 부동산의 등기부에 주의사항을 의무적으로 부기(= 추가 기재)하도록 했습니다.

이제 등기부를 열어보면 "이 집은 신탁 상태이니 신탁원부를 반드시 확인하라"는 경고가 등기부 자체에 표시됩니다.

2025년 1월 31일부터 신탁원부 인터넷 열람 가능

기존에는 신탁원부를 확인하려면 등기소에 직접 방문해야 했습니다. 번거롭다는 이유로 많은 세입자가 건너뛰거나, 대행 업체에 비용을 내야 했습니다.

2025년 1월 31일부터 대법원 인터넷등기소에서 신탁원부를 인터넷으로 열람할 수 있게 됐습니다. 등기소 방문 없이 집에서 직접 확인이 가능해진 것입니다.

신탁 표시가 있는 집을 계약하기 전, 반드시 신탁원부까지 열람해 임대 허용 여부를 확인하는 것이 전세사기 예방의 핵심입니다.