전세가율 90%가 위험 신호인 이유와 계약 전 꼭 확인할 것 4가지

깡통전세란 정확히 무엇인가요?

깡통전세는 집이 무너지거나 없어지는 게 아닙니다.

집은 그대로인데, 집주인이 세입자 보증금을 돌려줄 돈이 부족한 상황입니다. 집값보다 보증금과 대출금의 합계가 더 커지는 순간, 위험은 이미 시작된 것입니다.

전세가율 몇 %부터 조심해야 하나요?

전세가율은 집값 대비 전세금 비율입니다. 3억짜리 집에 전세금이 2억 7천이면 전세가율은 90%입니다.

위 기준은 2026년 현재 일반적으로 통용되는 수준이며, 지역·시장 상황에 따라 체감 위험도는 달라질 수 있습니다.

전세가율이 높을수록 집값이 조금만 내려가도 보증금이 위험해질 가능성이 커집니다.

특히 90%에 가까운 매물은 보증보험 가입이 거절되는 경우가 많습니다. 보험사가 가입을 거절한다는 것 자체가 이 집이 위험하다는 신호입니다.

계약 전 반드시 확인할 4가지

1. 실거래가 확인

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 같은 평형 거래가를 확인합니다. 집주인이나 중개사가 말하는 매매가를 그대로 믿지 않는 것이 기본입니다.

2. 등기부등본 확인

소유자, 근저당(담보대출), 가압류 등 권리 관계가 모두 담겨 있습니다. 인터넷 등기소에서 본인이 직접 열람할 수 있습니다.

3. 선순위 근저당 확인

선순위 근저당(내 보증금보다 먼저 설정된 담보대출)이 많을수록 경매 시 보증금보다 앞서 빠져나갑니다. 보증금+선순위 대출 합계가 집값보다 적은지 직접 계산해봐야 합니다.

4. 보증보험 가입 가능 여부 확인

HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 전세보증금 반환보증에 가입 가능한지 계약 전에 미리 확인합니다. 보험사가 가입을 거절한다면 그 집 자체가 위험하다는 판단입니다.

예쁘고 교통이 좋은 집보다 먼저 확인해야 할 것이 내 보증금의 안전입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 인터넷 등기소를 통해 위 4가지를 무료 또는 소액으로 직접 조회할 수 있습니다.