전세 재계약할 때 확정일자 다시 받으면 오히려 손해가 될 수 있어요

계약갱신청구권·묵시적 갱신·합의 갱신, 어떻게 다른가요?

세 방식은 모두 '연장'처럼 보이지만, 법이 세입자에게 주는 권리가 전혀 다릅니다.

묵시적 갱신에는 잘 알려지지 않은 장점이 있습니다. 계약갱신청구권을 소진시키지 않습니다. 첫 2년(기본 계약) → 묵시적 갱신 2년 → 계약갱신청구권 2년 순으로 쓰면 같은 집에서 최대 6년 거주가 가능합니다.

확정일자를 새로 받으면 오히려 위험한 경우가 있습니다

묵시적 갱신은 기존 계약이 그대로 이어집니다. 예전에 받아둔 확정일자 효력도 함께 유지됩니다.

문제는 새 계약서를 작성하고 확정일자를 새로 받는 경우입니다. 그 날부터 보증금 우선순위(경매에서 먼저 돈을 받을 권리)가 처음부터 다시 시작됩니다.

그 사이에 집주인이 근저당(대출을 받으면서 집에 걸어두는 담보 권리)을 설정하면 은행이 우선순위를 먼저 가져갑니다. 세입자는 자신도 모르게 순위가 뒤로 밀립니다.

실제 이런 일이 벌어졌습니다:

• 보증금 1억 2천만 원, 재계약 후 확정일자 새로 받음
• 그 직전 집주인이 근저당 8천만 원 설정
• 집이 경매에서 1억 5천만 원에 낙찰
• 은행이 8천만 원 먼저 가져가고 경매 비용까지 빠지면 세입자 수령액 약 5천만 원

'안전하려고' 한 행동 하나가 7천만 원의 손실을 만들었습니다.

갱신 의사는 언제까지, 어떻게 밝혀야 하나요?

계약갱신청구권을 쓰려면 기한 안에 의사 표시를 해야 합니다.

• 2020년 12월 10일 이후 계약: 만기 2개월 전까지
• 그 이전 계약: 만기 1개월 전까지

하루 차이로 권리를 잃는 일도 생기므로 달력에 미리 표시해두는 것이 중요합니다.

표현 방식도 중요합니다. "연장할게요"처럼 애매한 표현은 합의 갱신으로 해석될 수 있습니다. 아래 문구를 그대로 문자나 카카오톡으로 보내는 게 가장 안전합니다.

> "주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다."

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 곧바로 더 비싼 전세로 새 세입자가 들어왔다면, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다. 청구 가능한 항목은 아래 중 더 큰 금액입니다:

• 월세 환산액 3개월분
• 실제 이사비·중개수수료·새 임차인과의 차액 2년분

재계약을 앞두고 있다면 세 가지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다:

1. 내 계약이 묵시적 갱신 상태인지, 집주인이 합의 갱신을 요청하는 건지
2. 기존 확정일자가 언제인지, 새로 받아야 할 이유가 있는지
3. 갱신 의사 표시 기한이 얼마나 남았는지

등기부등본 을구(乙區)(소유권 이외의 담보·대출 권리를 기록하는 칸)에서 근저당 여부를 미리 확인하는 습관도 중요합니다. 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능합니다.