전세 재계약 방식 3가지, 합의 재계약을 선택하면 중도 퇴거가 어렵습니다

재계약 방식 3가지, 중도해지 조건이 어떻게 다른가요?

전세 재계약을 하는 방법은 아래 3가지입니다.

가장 주의해야 할 방식은 합의 재계약입니다. 조건을 새로 협의해 재계약서를 작성했다면, 도중에 이사를 가고 싶어도 원칙적으로 남은 계약 기간을 채워야 합니다.

특약 문구에 따라 달라질 수 있어, 계약서를 쓰기 전 중도해지 가능 여부를 명확히 해두는 것이 안전합니다.

보증금이 오를 때 보증보험은 어떻게 처리하나요?

보증금이 바뀌면 기존 전세보증보험(= 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 받아주는 보험)을 새로 가입하거나 갱신해야 합니다.

재계약서에 아래 내용을 명확히 적어야 보증보험 처리가 수월합니다.

확정일자도 다시 받아야 합니다. 확정일자(= 계약서를 해당 날짜에 작성했음을 법원·주민센터에서 확인해 주는 도장)는 보증금 보호 순위의 기준이 되기 때문에, 보증금이 오르면 오른 금액 기준으로 새로 받아야 효력이 인정됩니다.

매매가보다 보증금이 높아 깡통전세(= 집이 경매로 넘어가도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황) 우려가 있다면, 재계약 특약에 "보증보험 가입 불가 시 계약 해제" 조항을 요구하는 방법이 거론됩니다.

집주인이 거부하면 갱신요구권으로 기존 보증금 수준을 유지하는 방향을 검토할 수 있습니다.

중도 퇴거를 고려하고 있다면 먼저 확인할 것

지금 계약이 어떤 방식으로 갱신됐는지부터 확인하는 것이 첫 번째입니다.

1. 계약서에 "계약갱신요구권 행사" 문구가 있으면 해지통보 후 3개월 뒤 나올 수 있습니다.
2. 별도 계약서 없이 자동 연장됐다면 묵시적 갱신으로, 마찬가지로 3개월 뒤 가능합니다.
3. 합의 재계약서를 새로 작성했다면 원칙적으로 남은 기간 준수가 요구됩니다.

해지를 통보할 때는 문자나 내용증명으로 반드시 증거를 남겨야 합니다. 집주인에게 도달한 날부터 3개월을 계산하기 때문입니다.

보증금을 받기 전 전출이 필요한 상황이라면 임차권등기명령(= 이사를 나가도 보증금 보호 효력이 유지되도록 법원에 등기를 치는 절차)을 먼저 알아보는 것이 안전합니다.

재계약 서류를 부동산을 통하지 않고 비대면·우편으로 진행할 경우에도, 방식과 절차를 미리 서면으로 합의해 두는 편이 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.