전세 오르는데 집주인이 먼저 보증금 낮춰준 이유 실거래로 확인
전세 가격이 오르는 상황에서도 집주인이 먼저 전세금을 수억원 낮춰 재계약을 제안하는 사례가 나오고 있습니다. 세입자에게 계약갱신청구권(계약 종료 전 갱신을 1회 요구할 수 있는 세입자의 권리)을 사용해 달라고 역제안하는 구조입니다. 2024년 초 국토교통부 실거래가 기준 서울 3개 단지에서 최대 6억5천만원 인하 사례가 확인됐습니다. 고금리로 인한 대출이자 부담을 줄이려는 집주인의 판단이 주된 원인이며, 이런 대폭 인하는 전체 시장에서 흔한 경우는 아닙니다.
전세 가격이 전반적으로 오르는 흐름 속에서도 집주인이 먼저 "계약갱신청구권을 써주면 전세금을 낮춰드릴게요"라고 제안하는 상황이 생기고 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 2024년 초 실제로 확인된 거래들입니다.
서울 3개 단지에서 실제로 얼마나 낮아졌나
2024년 초 국토교통부 실거래가 기준
| 지역·단지명 | 전용면적 | 기존 전세금 | 갱신 후 전세금 | 인하폭 |
|---|---|---|---|---|
| 강남구 개포동 개포래미안 | 136.06㎡ | 28억원 | 21억5천만원 | 6억5천만원↓ |
| 서초구 방배동 방배그랑자이 | 112.96㎡ | 22억원 | 18억원 | 4억원↓ |
| 동작구 상도동 레미안상도3차 | 114.97㎡ | 9억8천만원 | 8억원 | 1억8천만원↓ |
세 단지 모두 서울 내 전용 113~136㎡ 규모의 대형 아파트입니다.
왜 집주인이 먼저 낮추겠다고 제안하나
계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)은 원래 세입자가 집주인의 퇴거 요구를 막기 위해 쓰는 권리입니다.
그런데 집주인이 먼저 역제안하는 경우는 다른 계산에서 나옵니다.
- 고금리로 대출이자 부담이 커진 집주인이 목돈(보증금 차액) 반환을 피하려는 목적
- 전세금을 낮추는 대신 당장 차액을 돌려주지 않아도 됨
- 세입자가 갱신권을 소진하면 다음 계약에서 집주인이 다시 자유롭게 금액을 정할 수 있음
집주인은 당장의 자금 부담 완화, 세입자는 전세금 절감 — 양측의 이해관계가 맞아 떨어지는 교환입니다.
이런 거래가 일반적인 흐름은 아닙니다
수억원 인하 재계약은 드문 사례입니다. 매매 시장 관망세가 길어지면서 전월세 수요가 꾸준히 늘고 있고, 학군·신축·대단지 등 선호 단지 위주로는 오히려 매물이 부족하고 전세 가격이 오르는 거래가 동시에 발생하고 있습니다.
집주인의 대출 부담이 특히 큰 경우에 한해 나타나는 예외적 현상으로 봐야 합니다.
재계약 시점이 다가왔다면 시세 변화·집주인 대출 상황·갱신권 사용 여부를 함께 살펴보고 협상에 임하는 것이 유리할 수 있습니다.