전세 계약 중 집주인 바뀌면 보증금 누구한테 받아야 하나요

집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있나요?

전입신고와 실제 거주(점유)를 갖추면 대항력이 생깁니다.

대항력이란 집주인이 중간에 바뀌어도 계약 기간 동안 그 집에서 계속 살 수 있는 권리입니다. 집을 사간 새 주인이라도 기존 임차인을 내보낼 수 없습니다.

집주인이 바뀌면 보증금은 새 집주인에게 받아야 하나요?

원칙상 그렇습니다. 주택임대차보호법 제4조에는 "임차주택의 양수인(집을 새로 산 사람)은 임대인 지위를 승계한다"고 명시되어 있습니다.

• 이 규정은 당사자 의사와 무관하게 자동 적용됩니다.
• 건물을 매매하는 순간 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 함께 넘어갑니다.
• 이전 집주인은 임대차 관계에서 빠지고, 권리·의무 모두 새 집주인이 떠안습니다.

이전 집주인에게 청구하는 방법도 있나요?

있습니다. 단 임차인이 먼저 승계 거부 의사를 표시해야 합니다.

집주인 변경 사실을 안 날로부터 상당한 기간 안에 거부 의사를 표시하면 됩니다. 이 경우 이전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있고, 이전 집주인도 여전히 반환 의무를 집니다.

다만 실무에서 이 절차를 실제로 밟는 경우는 거의 없습니다. 임차인 대부분이 이 제도를 모르거나, 알아도 새 집주인에게 청구하는 것이 더 간단하기 때문입니다.

보증금 못 받을 것 같으면 소송을 어떻게 하나요?

두 가지 방법이 실무에서 쓰입니다.

두 사람의 재력 상태를 임차인이 알 수 없으므로, 한 번에 두 방향으로 청구하는 것이 안전합니다. 어떤 방식이 유리한지는 구체적인 상황에 따라 달라지므로, 변호사 상담을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

건물을 판 이전 집주인이 억울하게 소송 당하면 어떻게 되나요?

원칙상 이전 집주인은 책임이 없습니다. 하지만 소송을 당했다면 소송 고지 제도를 활용할 수 있습니다.

소송 고지란 소송 진행 중 제3자(신규 임대인)를 재판에 끌어들이는 방법입니다. 이전 집주인이 신규 임대인에게 소송 사실을 알리고, 매매 계약서를 근거로 보증금 반환 책임이 신규 임대인에게 있음을 밝힙니다.

만약 이전 집주인이 불리하게 판결을 받더라도, 신규 임대인에게 구상권 청구(자기가 대신 물어준 돈을 돌려달라는 청구)가 가능해집니다.

전입신고·점유를 갖추지 못한 경우에는 대항력 자체가 없어 상황이 달라질 수 있습니다. 계약 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아두는 것이 보증금을 지키는 가장 기본적인 방법입니다.