전세 계약 전에 이 5가지 놓치면 보증금 못 돌려받을 수 있습니다

계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

1. 등기부등본 확인

집주인이 진짜 소유자인지, 근저당(담보대출)이나 압류가 얼마나 잡혀 있는지 한 장으로 알 수 있습니다.

• 정부24 또는 대법원 인터넷 등기소에서 700원에 열람 가능 (현행 기준)
• 근저당 금액 + 전세금이 집 시세를 넘으면 계약하지 마세요
• 경매로 넘어가면 세입자보다 은행이 먼저 돈을 가져갑니다

2. 전입신고 + 확정일자

이 두 가지는 세트입니다.

• 전입신고 + 확정일자 = 대항력(내가 살 권리) + 우선변제권(경매 시 보증금 먼저 받을 권리)
• 전입신고는 주민센터, 확정일자는 입주 후 주민센터 또는 인터넷으로 처리 가능
• 핵심: 실제로 이사 들어간 뒤에 해야 효력이 생깁니다. 이사 전에 전입만 해두면 아무 소용이 없습니다

3. 집 상태 사진·영상으로 기록

곰팡이, 누수, 창문, 벽지, 보일러 작동 여부를 직접 확인하고 기록하세요.

• 문제 있는 부분은 계약서 특약란에 반드시 명시
• 구두로만 얘기한 것은 법적 효력이 거의 없습니다
• 퇴실할 때 원상복구 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다

4. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보험사가 대신 돌려주는 제도입니다 (HUG 주택도시보증공사, SGI 서울보증 등).

• 아무 집에나 가입이 되는 게 아닙니다. 근저당 상태, 보증금액 기준 등을 충족해야만 가입 가능합니다
• 계약 후에 알아보면 이미 늦습니다 — 계약 전에 먼저 확인하는 것이 필수입니다

5. 특약사항 꼼꼼히 작성

계약서에 남기지 않으면 보호받기 어렵습니다.

• 하자 수리비 부담 주체 (집주인 vs 세입자)
• 에어컨·세탁기 등 옵션 유지 여부
• 조기 퇴실 조건
• "계약서 외에 별도 합의 없음" 문구도 함께 넣어두면 더 안전합니다

직거래는 왜 위험한가

직거래 플랫폼으로 집주인과 직접 계약하면 중개수수료 약 100만 원 안팎을 아낄 수 있습니다.

하지만 직거래는 공인중개사의 법적 책임이 없습니다. 집주인이 실제 소유자인지 확인이 안 되고, 하자 발생 시 대응도 불가능합니다.

수수료 100만 원을 아끼다가 전세금 1억~2억 원을 날리는 일이 실제로 일어나고 있습니다.

공인중개사를 이용하면 계약서 작성, 등기 확인, 확정일자 안내까지 법적 책임 아래 처리됩니다. 공인중개사 자격 보유 여부는 국토교통부 중개사 조회 시스템에서 직접 확인할 수 있습니다.

전세금은 오래 모아온 돈입니다. 계약 전 30분 투자해서 위 5가지를 직접 확인하는 것이 가장 확실한 보호 방법입니다.