전세 계약 전 선순위 보증금 확인이 어려운 이유와 대처법

전세 계약 전에 앞 세입자의 보증금(선순위 보증금)을 확인하려면 집주인 동의가 필수라서, 집주인이 거부하면 계약 전에는 깡통전세 여부를 알 방법이 없습니다. 전북 전주에서는 집주인이 선순위 보증금을 낮게 고지한 탓에 세입자들이 합산 7억 원 넘는 보증금을 돌려받지 못한 사건이 발생했습니다. 정부는 2026년 3월 기준으로 안심전세 앱에 관련 정보를 통합해 계약 전 한눈에 볼 수 있도록 법 개정을 추진 중입니다. 법이 바뀌기 전까지는 집주인 동의 요청과 보호 특약 삽입이 현실적인 대처 방법입니다.

깡통전세(집값보다 선순위 보증금과 내 보증금을 합한 금액이 더 커서, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상태)로 인한 피해가 연이어 드러나고 있습니다. 전북 전주에서는 세입자들이 합산 7억 원 넘는 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 불거졌습니다. 집주인이 계약 당시 앞 세입자의 보증금을 실제보다 낮게 알려준 게 원인으로 지목됐으며, 실제로 집주인이 고지한 금액보다 2억 원 더 많은 선순위 보증금이 설정된 집도 있었습니다.

이 문제가 반복되는 근본 이유는 계약 전 선순위 보증금 규모를 세입자가 직접 확인할 방법이 막혀 있기 때문입니다. 앞 세입자들의 보증금을 파악하려면 주민센터 등에서 '확정일자 부여 현황'(해당 주소지에 계약을 맺은 세입자들의 보증금 현황을 날짜별로 보여주는 서류)을 발급받아야 합니다. 그런데 계약을 체결하기 전 단계에서는 집주인 동의 없이는 이 서류를 받아볼 수 없습니다.

특히 다가구 주택(외관상 한 채처럼 보이지만 내부에 여러 세대가 독립적으로 거주하는 형태, 원룸 건물이나 빌라 등)은 각 세대마다 별도 보증금이 존재해 선순위 보증금 총액을 파악하기가 더 어렵습니다.

정부는 2026년 3월 기준으로 이 정보를 안심전세 앱에 통합하는 법 개정을 추진하고 있습니다. 집주인 동의를 받아 여러 기관을 일일이 방문해야 했던 절차를 앱 하나로 묶어, 계약 전 한 화면에서 확인할 수 있게 만드는 게 목표입니다.

법이 개정되기 전까지 지금 당장 활용할 수 있는 방법은 두 가지입니다. 첫째, 계약 전에 집주인에게 선순위 보증금 조회 동의를 직접 요청해 확정일자 부여 현황을 확인하는 것입니다. 집주인이 이 요청을 거부한다면 계약 체결을 신중히 재고하는 게 바람직합니다. 둘째, 계약서에 특약 사항을 추가하는 방법입니다. "집주인이 고지한 선순위 보증금 내용이 사실과 다를 경우 계약을 해제할 수 있다"는 조항을 계약서에 직접 넣어두면, 허위 고지가 확인됐을 때 계약을 무효화할 수 있는 법적 근거가 생깁니다.