전세 계약 전 보증보험 가입되는 집인지 직접 확인하는 계산법
전세 계약 전 그 매물이 보증보험에 가입될 수 있는지 직접 확인할 수 있습니다. 빌라·다세대는 공동주택 공시가격 × 126%, 주거용 오피스텔은 기준시가 × 건물면적 × 126%가 현행 HUG(주택도시보증공사) 기준 가입 한도입니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서, 오피스텔 기준시가는 국세청 홈택스에서 회원가입 없이 무료로 조회할 수 있습니다. 전세금이 이 한도 이내여야 보증보험 가입이 가능합니다.
전세 계약 후에 보증보험이 가입이 안 된다는 걸 뒤늦게 알게 되는 상황이 실제로 많습니다. 계약 전에 이 계산 하나로 1차 필터링이 가능합니다.
집의 종류에 따라 계산 방법이 다릅니다. 빌라(다세대)와 오피스텔은 기준도 조회처도 따로입니다.
빌라·다세대라면 어디서 공시가격을 확인하나요?
주택(빌라·다세대 등 공동주택)은 공동주택 공시가격 × 126%가 현행 HUG(주택도시보증공사) 기준 전세보증보험 가입 한도입니다.
공동주택 공시가격(= 정부가 공식으로 매긴 주택 가격)은 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 조회합니다. 회원가입 없이 주소와 동·호수만 있으면 됩니다.
계산 예시:
- 공시가격이 5,500만 원인 빌라
- 5,500만 × 1.26 = 6,930만 원
- 전세금이 6,930만 원 이하이면 보증보험 가입 가능
전세금이 계산값 안에 들어오면 일단 보증보험 기준을 충족한 매물입니다.
오피스텔은 기준시가로 따로 계산합니다
주거용 오피스텔은 공시가격이 아닌 기준시가(= 국세청이 매기는 건물 평가 금액)를 씁니다. 기준이 달라지니 조회처도 달라집니다.
가입 한도 = 기준시가(단위면적당) × 건물면적 × 126%
기준시가는 국세청 홈택스에서 확인합니다:
- 홈택스 접속 → 조회·발급 → 기준시가 조회
- '오피스텔·상업용 건물' 선택
- 법정동 또는 지번으로 건물 검색
- 해당 동·호수 클릭 → 단위면적당 기준시가 + 건물면적 확인
- 두 수치를 곱한 뒤 × 1.26 = 보증보험 가입 한도
홈택스도 회원가입 없이 가능합니다. 주소와 호수만 알면 됩니다.
계산 결과로 가입 가능 여부를 판단하세요
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 전세금 ≤ 계산한 가입 한도 | 보증보험 가입 가능 (1차 충족) |
| 전세금 > 계산한 가입 한도 | 보증보험 가입 어려움, 다른 매물 검토 필요 |
이 계산은 1차 필터링입니다. 매물에 근저당·가압류(= 집에 다른 사람의 권리가 걸린 것)가 남아 있으면 보증보험 가입에 추가 조건이 붙습니다.
등기부등본을 함께 확인하고, 기타 권리가 있으면 잔금 전 말소 조건을 계약서에 넣거나 다른 매물을 검토하는 것이 안전합니다.
- 빌라랑 오피스텔 계산법이 다른 거 진짜 이번에 처음 알았어요ㅠ 전세 알아보면서 그냥 같은줄알고 있었는데 큰일날 뻔했어요
- ㄹㅇ 근저당 있는 매물인지 확인도 없이 계약할 뻔했는데 진짜 공감이에요 계약 전에 이런거 다 체크해야 한다는 걸 너무 늦게 알았어요
- 맞아요 보증보험 한도 확인이랑 등기부등본은 꼭 같이 보세요
- 부동산공시가격알리미 회원가입도 없이 무료된다는거 신기하네요ㅋㅋㅋㅋ 이런 사이트 있는 줄도 몰랐음
- 오피스텔은 기준시가×면적×126%... 솔직히 중개사 말만 믿었다가 나중에 보험 못 드는 경우 생길 수 있을것 같아서 직접 확인해봐야겠어요
- 중개사도 모르는 분들 은근 있어요 저는 계약 전에 직접 계산했는데 한도 넘는 매물 두 개 걸렀거든요
- 헉 진짜요??ㅡㅡ 그럼 직접 해보는게 필수겠네요 감사합니다
- 전세 처음 알아보는 입장인데 126% 공식이 있다는것도 오늘 처음 알았어요ㅠㅠ 이런 거 아무도 안 가르쳐줘서 답답했는데 감사해요
- 처음이면 모르는 게 당연해요 계약 전에 등기부등본도 꼭 같이 확인하세요!
- ㅇㅈ 보증보험 한도 넘는 매물이 생각보다 많아요 이 방법으로 먼저 거르고 나서 보러 가면 훨씬 효율적이더라고요