전세 계약 전 등기부등본에서 이 단어 보이면 계약 바로 멈추세요

등기부등본은 어떤 구조인가요?

등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다.

세 곳 모두 확인해야 하지만, 전세 사기를 막으려면 갑구와 을구를 특히 꼼꼼히 봐야 합니다.

표제부 — 집 주소가 계약서와 완전히 같은지 확인

표제부에서는 내가 계약하려는 집 주소와 표제부의 주소가 완전히 일치하는지 확인합니다.

원룸 계약에서는 이게 어긋나는 경우가 있습니다. 예를 들어 503호를 계약하러 갔는데, 집주인이 불법으로 옥탑을 증축해 만든 503-1호를 내주는 경우입니다.

잘못된 주소로 임대차 계약을 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 층수와 호수까지 한 글자씩 대조해야 합니다.

갑구 — 진짜 집주인인지, 법적 문제는 없는지

갑구에서 집주인이 바뀐 이력은 빨간 삭선으로 표시되고, 마지막에 적힌 사람이 현재 소유자입니다. 세 가지를 확인하세요.

• 만나는 집주인과 등기부등본 최종 소유자가 동일 인물인지 주민등록증으로 대조
• 계약금을 입금할 계좌가 소유자 본인 명의인지 확인 (타인 계좌는 금지)
• 압류·가압류·가등기 같은 단어가 있으면 소유권 분쟁 중이라는 뜻 → 가급적 계약 피하기

을구에서 이 단어 보이면 즉시 계약 중단하세요

을구에서 가장 많이 보게 되는 것이 근저당권입니다. 집을 담보로 얼마나 빌렸는지 나타냅니다.

을구의 채권최고액(집을 담보로 빌린 금액을 표시하는 항목)은 통상 실제 대출액의 약 120%로 설정됩니다. 예를 들어 1억 원을 빌렸다면 채권최고액은 약 1억 2천만 원으로 표기됩니다. 표시된 숫자보다 실제 대출이 조금 적다는 점을 알고 판단해야 합니다.

근저당 설정액이 해당 부동산 가격의 70%를 넘으면 전세 계약을 피하는 것이 안전하다는 시각이 많습니다. 집주인이 빚을 못 갚아 경매로 넘어갈 경우, 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있어서입니다.

그보다 더 위험한 것이 임차권 등기 명령이라는 단어입니다.

• 임차권 등기 명령 = 이전 세입자가 계약 만료 후에도 보증금을 못 받아 법원에 신청한 것
• 현재 기재되어 있으면 계약 절대 금지
• 삭선으로 지워진 기록도 마찬가지입니다 — 집주인이 같다면 이미 한 번 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있다는 뜻

등기부등본, 언제 몇 번 확인해야 하나요?

계약서에 서명했다고 끝이 아닙니다. 총 4번 확인하는 것을 권장합니다.

1. 계약 체결 전 — 집을 마음에 들어한 뒤 첫 확인
2. 계약 체결 당일 — 서명 직전 최종 확인
3. 잔금 납부 전 — 중간에 권리 변동이 생겼는지 재확인
4. 전입신고 + 확정일자 후 — 입주 완료 후 소유권 변동 여부 확인

대법원 인터넷 등기소에서 소액의 수수료로 누구나 열람·발급이 가능합니다. 계약 단계마다 직접 확인하는 습관이 보증금을 지키는 가장 기본적인 방어입니다.