전세 계약 전 등기부등본부터 전기 계량기까지 놓치면 안 되는 체크리스트

등기부등본 갑구와 을구에서 무엇을 확인해야 하나요?

등기부등본(정식 명칭: 등기사항증명서)은 두 파트로 구성됩니다.

• 갑구: 부동산 소유자 확인. 계약자 명의가 갑구 소유자와 일치하는지 대조
• 을구: 소유권 외 권리 기재. 전세대출·선순위 담보대출(= 내 보증금보다 먼저 회수되는 빚) 내역이 여기에 있음

전세 계약이라면 을구에 적힌 담보대출 합계를 반드시 확인하세요. 경매가 진행되면 선순위 채권자가 먼저 돈을 가져가므로, 내 보증금이 얼마나 보호받을 수 있는지를 여기서 파악할 수 있습니다.

쪼개기 건물인지는 어떻게 알 수 있나요?

건축물대장에는 각 층에 등록된 호실 수가 기재되어 있습니다.

현장 호실 수가 대장 등록 수보다 많다면 불법 쪼개기 건물일 가능성이 높습니다. 예를 들어 3층에 4개 호실로 등록되어 있는데, 현장에 가보니 6개 호실이 있는 경우입니다.

이런 건물은 원상회복 명령이 떨어지면 임차 관계 전체가 복잡해질 수 있습니다. 건축물대장과 함께 건축물현황도(도면)도 발급받아, 계약하려는 호실의 위치·면적이 도면과 일치하는지 비교하세요.

전기 계량기 호수는 왜 현장에서 확인해야 하나요?

전기 계량기는 건축 인허가 당시 각 호실 단위로 발급됩니다.

계약하려는 호실 번호와 외부 전기 계량기의 표시 번호가 다르다면, 건축물대장에 없는 불법 증축 호실일 수 있습니다.

• 계량기가 '복도', '공용', 또는 다른 호수로 표시된 경우 불법 전용 의심
• 확인이 어려우면 한전에 문의해서 계량기 위치와 호수를 검증 가능

306호라면 306호 계량기가 따로 있어야 정상입니다. 이 점을 모르는 분이 많아 놓치기 쉬운 항목입니다.

내 앞에 먼저 들어온 세입자가 있는지는 어떻게 아나요?

전세로 들어간다면, 해당 호실 또는 건물에 나보다 먼저 전입신고를 마친 세입자가 있는지 확인해야 합니다.

전입세대열람증명서를 발급받으면 이 현황을 알 수 있습니다. 경매 상황에서 전입 순서가 빠를수록 보증금을 먼저 돌려받으므로, 나보다 앞선 세입자가 있다면 회수 순위가 뒤로 밀립니다.

발급은 정부24 또는 주민센터에서 가능하며, 이사 예정 주소로 임차인 본인이 직접 신청할 수 있습니다.

보증금을 이체할 때도 확인할 것이 있나요?

계약서에 서명할 때는 등기부 갑구에 적힌 소유자와 계약하는지 확인합니다.

주민등록번호 뒷 6자리가 등기부 기재 사항과 일치하는지 대조하고, 보증금은 등기부상 명의인의 통장으로만 이체해야 합니다. '윗분 집인데 아들이 관리한다'는 이유로 다른 사람 계좌로 보내면, 분쟁 시 소명이 어려워집니다.

건물에 공동 소유자가 있다면 모든 공동 소유자의 서명이 계약서에 있어야 합니다.

계약 전 추가로 챙기면 더 안전한 것들이 있나요?

• 성범죄자 알림이 사이트: 계약하려는 건물이나 인근에 성범죄자가 거주하는지 조회 가능
• 상가 임대 시: 토지이용계획확인서로 용도지역 확인 + 건축물대장에서 해당 호실의 기존 등록 용도가 개설하려는 업종과 맞는지 확인. 용도 변경 가능 여부는 관할 관공서에서 사전 문의 권장. 주차장 용도로 허가된 공간을 상가로 임대하는 불법 사례도 있으므로 건축물현황도로 위치·면적 비교 필수

등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장과 전입세대열람증명서는 정부24에서 직접 발급받을 수 있습니다. 계약 전 이 서류들을 직접 떼어 확인하는 것이 보증금을 지키는 가장 기본적인 방법입니다.