전세 갱신청구권 행사 후 중도해지 가능, 서울고등법원이 결론 냈습니다

어떤 사건이었나요?

서울 중랑구 아파트에 2017년 2월부터 4년간 거주한 세입자 A씨는 2021년 2월 계약이 끝났습니다.

집주인과 별다른 말 없이 2개월이 지난 뒤, "본 계약은 계약갱신청구권에 의한 재계약이며 보증금은 이전 계약과 동일" 이라는 특약을 담아 2023년 4월까지의 새 계약서를 작성했습니다.

그런데 A씨는 6개월 뒤 중도해지를 통보하며 보증금 2억 6천만 원 반환을 요구했습니다. 집주인은 "계약 기간을 명시했는데 일방적으로 해지할 수 없다"며 소를 제기했습니다.

1심과 2심 판결이 왜 달라졌나요?

2023년 4월 서울북부지방법원 합의부(1심)는 집주인 손을 들어줬습니다. 재판부는 "임대차 기간을 명시적으로 정한 이상 세입자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다"고 봤습니다. 이 판결 후 임대차 시장은 크게 혼란스러워졌습니다.

2024년 1월 25일 서울고등법원 제1민사부는 1심을 뒤집었습니다.

쉽게 말하면, 계약서에 종료 날짜를 새로 적었더라도 갱신청구권 행사에 따른 계약이라면 세입자의 해지권은 살아있다는 뜻입니다.

주택임대차보호법에는 어떻게 나와 있나요?

2020년 7월 31일 시행된 주택임대차보호법 개정안(임대차 3법)에 다음이 명시되어 있습니다.

즉 세입자는 "다음 달 나가겠다"고 하더라도 실제 해지는 통보일로부터 3개월 뒤에야 효력이 생깁니다. 집주인도 3개월 안에 새 세입자를 구하거나 보증금을 마련해야 합니다.

상가 임대차는 규정이 다릅니다

상가건물임대차보호법에서는 갱신 계약 후 임차인의 중도해지권이 없습니다. 주택과의 차이를 정리하면 다음과 같습니다.

단, 상가도 묵시적 갱신(아무 말 없이 자동 연장된 경우)이 된 뒤에는 임차인이 해지를 통보하면 3개월 후 효력이 생깁니다.

서울고등법원 판결은 하급심 판결이며 대법원 판결이 아닙니다. 향후 대법원까지 다툼이 이어지면 결론이 달라질 가능성도 있습니다. 갱신청구권을 행사해 계약서를 새로 작성할 때 해지 통보 방법과 효력 발생 시점을 특약으로 명시해두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.