재계약 복비 누가 내야 하나, 갱신 vs 신규 상황별 완전 정리
전세 재계약 복비(중개보수) 부담은 '중개사가 새로 계약을 성사시켰는지'와 '갱신인지 신규인지' 두 가지로 갈립니다. 계약갱신요구권을 사용하거나 묵시적 갱신 상태라면 중도 퇴거 시 임대인이 복비를 부담하는 사례가 많습니다.
조건을 바꿔 새로 체결한 신규계약이라면 임차인이 부담할 수 있고, 중도 퇴거 시 손해배상 이슈가 생길 수 있습니다. 중개사 없이 당사자끼리 연장하면 복비 자체가 발생하지 않습니다.
재계약 복비(중개보수)는 무조건 내야 하는 것이 아닙니다. '중개사가 실제로 계약을 성사시켰는지'와 '계약이 갱신인지 신규인지' 두 가지에 따라 내야 할 사람이 달라집니다.
상황별로 복비 부담자와 핵심 포인트를 정리했습니다.
| 재계약 유형 | 복비 부담(실무 경향) | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권 행사로 연장 | 임대인(집주인) 부담 | 임차인은 언제든 해지 통보 가능, 통보 후 3개월 뒤 효력 발생 |
| 묵시적 갱신으로 거주 중 | 임대인(집주인) 부담 | 아무 말 없이 자동 연장된 상태, 임차인 중도해지 가능 |
| 합의로 조건 바꿔 신규계약 | 임차인(세입자) 부담 가능 | 중도 퇴거 시 손해배상 이슈가 생길 수 있음 |
| 중개사 없이 당사자끼리 연장 | 복비 없음 (대필료만) | 중개행위가 없으면 중개보수가 발생하지 않음 |
갱신 계약에서 중도 퇴거할 때 복비는 왜 집주인이 낼까요?
계약갱신요구권(주택임대차보호법에 따라 세입자가 만료 전 한 번 연장을 요구할 수 있는 권리)을 사용해 연장한 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
이 구조에서는 임차인이 중도 퇴거해도 계약을 위반한 것이 아닙니다. 그래서 새 세입자를 구하는 과정에서 발생하는 중개보수를 임대인이 부담하는 사례가 많습니다.
묵시적 갱신(계약 만료 후 아무 말 없이 같은 조건으로 자동 연장되는 것)도 임차인이 중도해지 가능한 구조로 보는 경우가 많아, 마찬가지로 적용됩니다.
분쟁 없이 마무리하려면 계약서에 한 줄만 추가하세요
재계약이 '갱신'인지 '신규'인지를 두고 분쟁이 자주 생깁니다. 계약서 문구만으로는 단정하기 어렵고, 갱신권 사용 여부와 조건 변경 경위를 종합 판단하기 때문입니다.
계약서 특약란에 아래 중 하나를 명시해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 갱신 계약: "본 계약은 계약갱신요구권 행사에 따른 연장임"
- 신규 계약: "본 계약은 합의에 따른 신규계약임"
중도 해지 통보를 할 때는 통보 시점과 효력 발생(통보 후 3개월) 시점을 임대인과 서면으로 확인해두는 것이 중요합니다.
복비가 발생하는 경우 금액은 거래금액에 법정 상한요율을 곱한 범위 내에서 협의합니다. 월세라면 거래금액을 보증금+(월세×100)으로 산정합니다.
현재 재계약 상태가 갱신인지 신규인지 불분명하다면 계약서 특약란부터 확인해보는 것이 가장 빠릅니다.