장위 푸르지오 마크원 분양가, 필요 현금, 안전마진 한번에 정리
장위 푸르지오 마크원은 서울 성북구 장위동 장위10구역을 재개발한 1,032세대 아파트로 2026년 분양합니다. 규제지역이라 LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율) 40%, 중도금 대출 40%만 적용되며, 84㎡(34평형) 기준으로 옵션·이자·취득세 포함 시 약 15억 원의 현금이 필요합니다. 분양가는 장위뉴타운 기존 대장 단지보다 약 1억 원 이상 높아 현재 기준 안전마진은 없는 수준입니다. 입주까지 4년이 남아 중도금 이자 부담이 크다는 점도 반드시 고려해야 합니다.
장위 푸르지오 마크원은 어떤 단지인가요?
장위10구역 재개발로 공급되는 아파트입니다. 전체 세대수는 약 2,000세대이며 그 중 1,032세대가 일반 분양 물량으로 나왔습니다. 전체의 절반 이상이 분양되는 만큼 사업성이 높은 단지로 평가됩니다.
관리처분인가는 2017년에 났지만, 단지 내 사랑제일교회와의 갈등으로 사업이 약 3년 지연됐고, 교회 부지를 제척한 뒤 2026년에야 분양에 이르렀습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 서울 성북구 장위동 (장위10구역) |
| 분양 세대수 | 1,032세대 |
| 주력 평형 | 39㎡·59㎡·84㎡ |
| 입주 예정 | 분양 후 약 4년 뒤 |
| 주차 | 세대당 1.5대 |
| 전매제한 | 있음 |
| 실거주 의무 | 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 거주 요건 | 서울 2년 이상 계속 거주자 (당해 지역 1순위) |
교통과 입지는 어떤가요?
6호선 돌곶이역까지 가까운 쪽에서 도보 5분, 먼 쪽에서도 10분 내외입니다. 광운대역에서 GTX-C(수도권 광역급행철도) 공사가 진행 중이고, 동북선 경전철도 공사 중입니다. 버스를 이용하면 강남·여의도·도심 3대 업무지구 모두 40분대 접근이 가능하지만, 환승을 최소 1회 이상 해야 합니다.
단지 바로 옆에 장위초등학교가 있으며, 장위뉴타운 중심부에 위치해 브랜드·역·대형마트·신축·평초 조건을 모두 갖춘 뉴타운 대장급 단지로 꼽힙니다. 사업이 완료되면 장위뉴타운 전체가 약 27,000세대 규모의 신축 아파트 밀집 지역으로 탈바꿈할 전망입니다.
평형별 분양가는 얼마인가요?
| 평형 | 층수 | 분양가 |
|---|---|---|
| 39A㎡ | — | 7억 3,000만 원 |
| 59A㎡ | 1층 | 13억 원대 |
| 59A㎡ | 14층 기준 | 14억 3,700만 원 |
| 84타입 | 2층 | 16억 원대 |
| 84타입 | 19층 기준 | 17억 5,800만 원 |
같은 평형에서도 C타입은 A타입보다 가격이 조금 더 높습니다. 저층 대비 고층의 가격 메리트가 상대적으로 크게 나타납니다.
청약하려면 현금이 얼마나 필요한가요?
규제지역이라 LTV 40%, 중도금 대출 40%만 적용됩니다. 여기에 대출 한도 상한 규제(= 분양가 15억 이하 최대 6억, 25억 이하 최대 4억)도 함께 걸립니다.
| 평형 | 최대 대출 | 계약금+중도금+잔금+옵션+취득세 합산 총 필요 현금 |
|---|---|---|
| 39A㎡ (약 7.3억) | LTV 40% 약 2.9억 | 약 4억 8,000만~4억 9,000만 원 |
| 59타입 (약 14억대) | 최대 6억 | 약 9억 6,000만 원 (= 사실상 10억) |
| 84타입 (약 17억대) | 최대 4억 | 약 15억 원 |
입주까지 4년이 걸리는 만큼 중도금 이자 부담이 특히 큽니다.
| 평형 | 예상 중도금 이자 총액 |
|---|---|
| 59타입 | 5,000만 원 이상 |
| 84타입 | 약 7,000만 원 |
이자를 합산하면 실제 부담은 위 표보다 더 커집니다. 향후 금리가 오를 경우 이자는 추가로 늘어납니다.
신생아 특별공급이 새로 생겼다는데 자격이 어떻게 되나요?
2026년 분양분부터 민간분양에도 신생아 특별공급(특공)이 신설됐습니다. 전체 분양 물량의 10%가 배정되며, 다자녀·기관 추천과 같은 비율입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 자격 | 만 2세 미만 자녀 보유 (입양 포함) |
| 혼인 여부 | 상관없음 (비혼 출산도 가능) |
| 선발 방식 | 우선 공급(소득 130% 이하) → 일반 공급(160% 이하) → 추첨(재산 기준 이내) 순으로 3단계 진행 |
만 2세 미만 자녀가 있다면 일반 공급보다 당첨 가능성이 높아졌습니다.
주변 시세와 비교하면 분양가가 싼 편인가요?
장위뉴타운 기존 단지의 84㎡ 실거래가와 비교하면 분양가가 다소 높습니다.
| 단지 | 실거래가 수준 |
|---|---|
| 레미안 장위 | 약 13억 원대 |
| 꿈수 바이파크 (34평) | 약 15억 원 |
| 장위자이 레디언트 (2024년 입주) | 약 16억 5,000만 원 |
| 푸르지오 라디오스 파크 (공사 중) | 실거래 최고가 약 16억 원 |
| 장위 푸르지오 마크원 (84타입 분양가) | 17억 5,800만 원 |
기존 대장 단지인 장위자이 레디언트보다 약 1억 원 이상 비쌉니다. 인근 타 지역 비교 단지를 보면, 레미안 위브(동대문구 답십리 역세권) 최고가 17억 3,000만 원, 레미안 크레시티 최고가 18억 원 수준입니다.
현재 기준 안전마진(= 분양가보다 싸게 살 수 있는 여유)은 없습니다. 4년 후 입주 시점의 상승분을 미리 반영한 가격으로 평가됩니다.
그래서 어떻게 하면 되나
청약 전 규제지역 LTV 40%·대출 한도 상한(15억 이하 최대 6억, 25억 이하 최대 4억)을 확인하고, 중도금 이자(59타입 5,000만 원 이상, 84타입 약 7,000만 원)까지 포함한 4년치 자금 계획을 먼저 세우는 것이 중요합니다. 만 2세 미만 자녀가 있다면 전체의 10%가 배정되는 신생아 특별공급을 우선 검토하고, 정확한 분양가·납부 일정은 입주자 모집 공고문에서 반드시 직접 확인하세요.