장기보유특별공제 폐지 법안 발의, 현행과 달라지는 점 한 번에 정리

지금 장기보유특별공제는 얼마나 깎아 주나요?

장기보유특별공제는 자산을 팔 때 시세차익에서 일정 비율을 먼저 빼 준 뒤 세금을 계산하는 방식입니다(소득공제 = 소득에서 비율로 차감).

1세대1주택은 집값이 12억 원 이하이면 양도소득세 자체가 비과세(세금 없음)입니다. 12억 원을 넘는 경우에도 10년 이상 거주하면 차익의 최대 80%를 공제받아 실제 납부 세액이 크게 줄어듭니다. (현행 소득세법 기준)

두 법안은 누구에게 어떤 영향을 주나요?

윤종오 의원안 — 정액 세액공제 2억 원으로 전환 (2026.4.20 발의)

현행 비율 공제를 없애고 소득세법 90조의1을 신설해 세금에서 최대 2억 원을 직접 차감하는 방식으로 바꾸자는 안입니다.

• 소득공제(현행): 차익 자체를 줄인 후 세금 계산 → 차익이 클수록 혜택 큼
• 세액공제(개정안): 세금을 먼저 계산 → 그 세금에서 2억 원 차감 (한도 2억 원, 생애 1회)

공제 한도가 고정 2억 원이므로 매매가가 높을수록 현행 비율 공제보다 불리해질 수 있습니다. 생애 공제 한도를 한 번 써버리면 이후 매각 때 추가 혜택이 없어, 오히려 매물 잠김(집이 시장에 나오지 않는 현상)이 심화될 수 있다는 우려도 있습니다.

최혁진 의원안 — 거주자 중심으로 재편 (2026.4.27 발의)

• 비주택 자산(토지·상가·건물): 장기보유특별공제 전면 폐지
• 조합원 입주권(재건축 진행 중 주택이 일시적으로 바뀐 권리): 공제 폐지 대상에 포함
• 1세대1주택: 보유 기간 공제 폐지, 거주 기간 공제만 인정 (최대 80% 유지)
• 비거주자(국내에 실제로 살지 않는 외국인 등): 장기보유공제·비과세 모두 배제

두 법안이 지금 당장 적용되나요?

아닙니다. 두 법안 모두 국회 발의 단계이며 통과 전까지 기존 소득세법이 그대로 적용됩니다.

실거주 요건 판단을 주민등록 이전만으로 볼지, 신혼부부의 혼인신고 여부와 연동할지 등 세부 기준도 7월 세제개편안에서 구체화될 예정입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

매도를 계획 중이라면 현행 80% 공제 기준으로 양도세를 먼저 계산해 보고, 2026년 7월 세제개편안 발표 이후 거주 요건 충족 여부와 매도 시점을 함께 점검하는 것이 순서입니다.