임대차 계약서 쓰는법, 특약 잘못 쓰면 보증금 못 돌려받습니다

계약서에 반드시 들어가야 할 항목은 무엇인가요?

임대차 계약서에는 4가지가 빠지면 안 됩니다.

1. 당사자 정보 — 임대인·임차인 이름, 주소, 연락처 (법인이면 법인명·상호까지)
2. 목적물 표시 — 집 주소, 면적, 구조·용도 ("서울 OO구 OO동 OO호, 전용 59㎡" 수준으로 구체적으로)
3. 계약 내용 — 전세·반전세·월세 구분, 시작일~종료일, 보증금 금액·지급일·입금 계좌번호
4. 특약사항 — 수리비 분담, 원상복구 범위, 관리비 기준, 중도해지 조건 등 구두로 합의한 내용

이 중 하나라도 빠지거나 애매하게 쓰면 나중에 분쟁의 빌미가 됩니다.

특약을 어떻게 써야 실제로 효력이 있나요?

특약에 "일체, 전부, 무조건" 같은 표현은 피해야 합니다. 분쟁이 생겼을 때 해석이 엇갈려 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다.

대신 '누가·언제·얼마까지'를 수치와 기한으로 씁니다.

• 보증금 반환: "계약 종료일로부터 14일 이내 전액 반환, 지연 시 지연일수에 따른 이자 부담"처럼 기한과 결과를 구체적으로
• 원상복구: 자연마모(세월에 따른 낡음)와 실제 훼손을 구분해 적습니다. "도배·장판은 자연마모로 보고 임대인 부담, 타공(못 구멍)·오염은 임차인 부담"처럼 항목별로
• 등기·권리관계: "잔금 지급일까지 등기부등본상 추가 근저당(집을 담보로 잡힌 빚) 설정 금지"처럼 기한과 조건을 함께

2026년 기준으로 등록임대사업자(임대사업자로 정식 등록한 집주인)는 계약서에 관리비와 옵션사용료(가전·가구 사용 대가)를 금액이나 산정 방식과 함께 명시해야 할 의무가 생겼습니다. 일반 임대차에서도 계약 전 관리비 내역을 반드시 확인해 두는 것이 안전합니다.

보증금 올려 재계약할 때 빠뜨리면 가장 위험한 것은 무엇인가요?

보증금을 늘려서 재계약할 때 특약에 이 내용이 없으면 위험합니다.

이 문장이 없으면 기존 계약과의 연결이 끊겨 원래 갖고 있던 보호 순위가 흔들릴 수 있습니다.

그리고 증액 계약서 작성 후에는 늘어난 보증금 부분에 대해 확정일자를 새로 받아야 합니다. 전월세신고(임대차 계약 후 30일 이내에 하는 신고)를 하면 확정일자가 자동으로 연계되므로, 이 절차를 바로 밟는 것이 가장 간편합니다.

빠뜨리면 증액된 금액은 법적 보호 대상에서 빠집니다.

도장을 찍기 전, 등기부등본(집의 권리관계를 보여주는 공문서)을 직접 발급받아 근저당이나 선순위 권리자가 없는지 확인하는 것이 좋습니다. 이 한 번의 확인이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.