임대차 계약 만료 전에 이사하면 복비는 세입자가 내야 하나요

복비 분쟁, 왜 자주 생기나요?

1년 또는 2년 임대차 계약 도중 세입자가 먼저 나가면, 집주인은 새 세입자를 구하면서 복비를 내야 합니다. 이때 "먼저 나간 세입자가 복비를 내야 하지 않냐"는 분쟁이 자주 생깁니다.

실무에서는 "만기 1개월 전까지는 세입자 부담"이라는 관행이 통용되기도 합니다. 하지만 법적 기준은 판례로 정해져 있습니다.

판례 기준은 어디서 나왔나요?

서울지방법원 97나55316 판결(1998년)이 현재도 기준이 됩니다. 핵심 내용은 이렇습니다.

"특별한 약정(특약)이 없는 한, 세입자가 만기 3개월 전에 나가더라도 복비를 부담할 의무가 없다."

이유는 간단합니다. 계약이 정상 만료됐을 때도 집주인은 새 세입자를 구하면서 복비를 냅니다. 세입자가 조금 일찍 나갔다고 해서 그 비용이 세입자에게 전가될 근거가 없다는 논리입니다.

상황별로 정리하면?

묵시적 갱신(양측이 말 없이 계약이 자동 연장된 상태)인 경우, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 세입자가 나가겠다고 통보하면 집주인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월 뒤에 퇴실 효력이 발생합니다. 이 경우에도 복비는 세입자 부담이 아닙니다.

계약서에 특약이 있으면 어떻게 달라지나요?

"만기 전 퇴실 시 중개보수는 세입자 부담"이라는 특약이 계약서에 있다면, 그 특약이 유효할 경우 세입자가 내야 합니다.

한 가지 쟁점이 있습니다. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)는 "이 법에 위반한 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정합니다. 이 특약이 세입자에게 불리한 조항에 해당하는지에 대한 판례는 아직 없습니다.

결론적으로, 특약의 효력을 둘러싼 다툼이 생길 수 있는 영역입니다.

계약 당시 특약 내용을 반드시 확인해야 하는 이유입니다. 집주인 입장에서는 분쟁 예방을 위해 부동산 중개업자를 통해 이 특약을 계약서에 포함시켜 두는 것이 현실적인 방법입니다.