임대사업자 임대주택 동시 말소 후 거주주택 비과세가 막히는 이유와 해법 정리

1. 실제 사례로 본 함정 구조

해당 사례자는 민특법 제6조 제1항 제11호에 따른 자진말소, 말소일로부터 5년 이내 양도, 상생임대 요건 충족 등 일반적으로 알려진 비과세 요건을 모두 갖춘 상태였습니다. 그럼에도 비과세가 거부된 이유는 말소 전 거주주택이 단 한 채도 없었다는 점에 있습니다.

2. 비과세가 거부된 핵심 이유

소득세법 제155조 제20항의 거주주택 비과세 특례는 "장기임대주택과 거주주택을 함께 보유한 1세대"가 그 중 거주주택을 양도하는 경우에 적용됩니다. 기획재정부가 2025년 3월 10일 제시한 해석에 따르면, 거주주택 없이 장기임대주택만 보유하다가 같은 날 동시에 말소된 경우는 위 요건의 "장기임대주택과 거주주택을 함께 보유한" 상태에 해당하지 않습니다. 말소 이후 임대주택 중 하나를 거주주택으로 전환하더라도 이 전환 자체가 특례의 전제 조건을 소급하여 충족시키지 못합니다.

과거 해석 사례에서도 동일한 원칙이 확인됩니다. 임대주택이 자동말소된 이후에 새로 취득한 주택은 거주주택 비과세 특례의 거주주택으로 인정하지 않습니다. 이번 해석은 "말소 후 취득"이 아닌 "말소 전 이미 보유 중이었으나 거주주택이 없던" 경우까지 동일한 원칙을 적용한 사례입니다.

3. 해당 가능한 대상

임대주택 여러 채를 같은 날에 등록한 경우 자동말소일 역시 같은 날 일제히 도래합니다. 예를 들어 2018년에 5채를 동일 날짜로 등록했다면 8년 뒤 2026년에 5채 모두 같은 날 자동말소됩니다. 이때 말소 전에 거주주택이 없었던 세대는 어떤 주택도 비과세 거주주택으로 전환할 수 없게 됩니다.

4. 대응 방법

비과세를 받고자 한다면 동시 말소를 피하고 순차 말소를 선택해야 합니다.

1. 임대주택 중 하나를 먼저 자진말소하여 거주주택으로 전환합니다.
2. 나머지 임대주택은 말소하지 않아 장기임대주택 상태를 유지합니다.
3. 이 시점에서 장기임대주택(미말소 주택)과 거주주택(전환 주택)이 공존하는 구조가 성립합니다.
4. 이후 거주주택을 말소일로부터 5년 이내에 양도하면 비과세 적용 검토가 가능합니다.

단, 임대주택 보유 형태·말소 방식·거주 이력에 따라 경우의 수가 다양합니다. 양도 전에 반드시 국세청 또는 기획재정부에 사전 문의하여 서면 답변을 받은 뒤 진행하는 것이 필요합니다.

5. 결론·정리

소득세법 제155조 제20항 거주주택 비과세 특례의 핵심 전제는 말소 이전에 거주주택이 반드시 존재해야 한다는 점입니다. 동시 말소 시점에 거주주택이 없었다면 말소일로부터 5년 이내 양도 조건을 충족하더라도 비과세가 인정되지 않으며, 이 해석은 자진말소와 자동말소 모두에 적용됩니다.