위반건축물 있는 집 전세 들어가면 대출이 왜 안 나오는지 이유가 있습니다
위반건축물(허가 없이 증축하거나 용도를 무단으로 바꾼 건물)이 있으면 세입자도 전세대출을 받을 수 없습니다. 국토교통부는 생활형 위반 일부를 양성화(합법으로 인정)하는 방안을 추진 중이지만, 모든 위반이 대상은 아닙니다. 비가림 시설·보일러실·일조 사선 제한 관련만 완화 검토 대상이며, 근린생활시설을 무단으로 주택으로 바꾸거나 세대수를 늘리는 유형은 오히려 단속이 강화됩니다.
위반건축물(허가 없이 증축하거나 용도를 무단으로 바꾼 건물)이 있는 집에 전세로 들어가려 하면 대출 신청이 바로 거절됩니다. 집주인이 불법으로 지은 것이 세입자 전세대출까지 막는 구조인데, 계약금을 낸 뒤에야 이 사실을 아는 경우가 많습니다.
어떤 게 위반건축물로 분류되나요?
건축 허가 범위를 벗어나 임의로 짓거나 구조·용도를 바꾼 건물입니다. 흔히 만나는 유형은 다음과 같습니다.
- 베란다 무단 증축 — 아래층 지붕 안쪽으로 들어간 공간을 막아 방으로 쓰는 경우. 가장 많은 유형입니다.
- 옥탑 무단 증축 — 옥상에 방이나 창고를 허가 없이 올리는 경우
- 용도 무단 변경 — 상가·사무실(근린생활시설)을 주택으로 바꿔 전세를 놓는 경우 (이른바 '근생 빌라'가 대표 사례)
- 세대수 무단 증가 — 허가받은 것보다 세대를 무단으로 늘리는 경우
- 필로티 공간 무단 증축 — 1층 주차 공간(필로티)을 막아 상가나 방으로 만드는 경우
양성화(합법 인정)된다는 건 어떤 위반인가요?
2014년에도 같은 취지의 위반건축물 양성화 특별법이 한 차례 있었습니다. 국토교통부가 이번에 새로 추진하는 방안도 생활형 위반에 한해서만 완화하는 방향입니다.
| 양성화 검토 대상 | 내용 |
|---|---|
| 일조 사선 제한 관련 구조물 | 이웃 일조권 보호를 위해 건물이 안쪽으로 꺾인 공간을 증축한 경우 |
| 비가림 시설 | 빗물 차단용 구조물 — 면적 산입 면제 추진 |
| 보일러실 | 생활 편의 목적 보일러 공간 — 면적 산입 면제 추진 |
이 세 가지 외에는 양성화 대상이 아닙니다.
오히려 더 강하게 잡겠다는 유형도 있습니다
근린생활시설을 주택으로 무단 변경하거나 세대수를 무단으로 늘리는 행위는 건축법 자체를 무력화하는 것으로 보고 단속을 강화할 예정입니다.
- 이행 강제금(원상복구 안 하면 부과하는 벌금) 대폭 인상 — 스스로 철거하도록 유도
- 위성 사진 등 기술을 활용한 추적·점검 강화
- 준공(건물 완성 검사) 후 6개월 내 재점검 제도 도입 추진 — 준공 직후 불법 확장하는 관행을 차단하기 위한 것
전세 들어가기 전 세입자가 해야 할 한 가지
위반건축물 표기가 있으면 전세대출은 원칙적으로 불가입니다. 집주인이 "별문제 없다"고 해도 은행 대출 심사 단계에서 막힙니다.
계약 전에 건축물대장(정부24에서 주소 검색 후 무료 열람)을 직접 확인해 '위반건축물' 표기 여부를 먼저 체크하는 것이 좋습니다. 특히 옥탑방·반지하·근생 빌라처럼 구조가 눈에 띄게 불규칙한 건물은 반드시 계약 전에 확인하세요.
- 근생빌라 전세 계약하려다 대출 신청했더니 위반건축물이라고 거절당했어요 글에서 근생빌라가 단속 강화 대상이라는 거 이제야 이해가 됐네요ㅠㅠ
- 이거 진짜 계약 전에 미리 알았으면 좋았을 텐데요 저는 계약금 넣고 나서 대출 신청했다가 위반건축물이라 거절당했어요 집주인은 아무 말도 안 해줬고 그냥 계약서 쓰자고만 하길래... 다행히 계약서에 대출 불가시 해제 특약 써둬서 계약금은 돌려받았습니다 진짜 아찔했어요
- 그나저나 비가림 시설이랑 보일러실만 양성화 해준다는 게 너무 범위가 좁은 것 같아요 옥상 슬라브 위에 단열 목적으로 비가림 올린 건데 이것도 해당이 되는 건지 헷갈리네요ㅠ
- ㄹㅇ 2014년에 한 번 해줬더니 또 10년 지나서 하는 거잖아요 그러니까 대놓고 불법 지어놓고 10년 버티는 사람들이 생기는 거 아닌가요ㅋㅋㅋㅋ
- 건축물대장은 어디서 보면 되나요? 정부24인가요