오피스텔 전세 보증보험 거절됐다면 이것부터 확인하세요

오피스텔 전세 보증보험, 왜 갑자기 거절될까요?

부동산원이 오피스텔 시세를 새로 발표하면서부터입니다. 시세가 공표된 단지는 이제 그 시세가 반환보증보험 가입 한도의 기준이 됩니다.

기존에는 KB시세나 부동산원 시세가 없는 오피스텔이 많았습니다. 그래서 '국세청장 고시가(= 정부가 공식으로 정한 주택 기준가격)'를 기준으로 보증보험 가입이 허용됐습니다.

문제는 오피스텔 시세는 아파트보다 낮게 산정된다는 점입니다.

• 아파트: 시세 산정 시 상한·하한 가격을 평균 냄
• 오피스텔: 하한 가격(더 낮은 값)만 기준으로 적용

그 결과 분양가보다 낮은 시세가 발표되면서, 기존 보증금이 새 시세 한도를 초과해 보증보험 가입이 거절되는 사례가 생겼습니다.

임차인과 임대사업자, 가입 기준이 왜 다를까요?

같은 오피스텔이라도 누가 보증보험에 가입하느냐에 따라 적용 기준이 달라집니다.

등록 임대사업자인 집주인이 가입하면 민간임대주택법 시행령의 별도 기준이 적용됩니다. 부동산원 시세와 다른 계산 방식이어서, 임차인이 가입하면 거절되는 보증금도 임대사업자가 가입하면 통과되는 경우가 있습니다.

단, 실제 가입 가능 여부는 HUG(주택도시보증공사)에 사전 문의로 확인해야 합니다.

어떤 대출을 쓰느냐에 따라 결과가 달라집니다

안심전세대출과 중기청 대출은 반환보증보험 가입이 대출 조건 자체에 포함돼 있습니다. 보증보험이 거절되면 대출까지 함께 막힙니다.

반면 LH 전세대출은 국세청장 고시가 기준을 별도로 적용하기 때문에 부동산원 시세와 무관하게 진행 가능한 경우가 있습니다.

오피스텔 전세 계약 전 이 순서로 확인하면 됩니다.

1. 한국부동산원 홈페이지에서 해당 단지 시세 발표 여부 확인
2. 시세가 있다면 계약 보증금이 시세 이하인지 체크
3. 보증금이 시세를 초과한다면 대출 종류와 집주인 등록 임대사업자 여부 확인
4. 불확실하면 HUG에 사전 문의