오피스텔 경매로 월세와 모아타운 재개발 입주권을 동시에 노리는 방법

오피스텔도 재개발 아파트 입주권을 받을 수 있나요?

입주권이란 재개발 조합원이 되어 기존 건물을 내어주고 새 아파트를 받는 권리입니다. 일반 분양보다 더 낮은 가격과 원하는 동·층을 먼저 가져갈 수 있어 그만큼 가치가 높습니다.

원칙적으로 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 입주권이 나오지 않습니다. 다만 재개발은 구역 사정에 따라 예외가 생기는 경우가 있습니다. 이 망우동 사례에서는 현장 방문 중 건물 우편함에서 모아타운 안내문을 발견하고, 추진위원회 사무실에 직접 전화 확인한 결과 "이 오피스텔도 입주권을 받을 가능성이 높다"는 답변을 받았습니다. 당시 조합 설립 동의율은 73%까지 올라온 상태였습니다(단 세 명만 더 동의하면 설립 요건 충족, 해당 시점 기준).

같은 건물을 보더라도 안내문 한 장을 그냥 지나치느냐, 직접 추진위에 전화해 확인하느냐가 물건의 가치 판단을 완전히 바꾸는 지점입니다.

이 사례의 수익 구조는 어떻게 됩니까

방 3개·화장실 2개 구조는 오피스텔에서 흔치 않아 동네 월세 경쟁력이 높습니다. 오피스텔이기 때문에 주택을 추가로 보유해도 취득세 중과(= 주택 수가 많을수록 올라가는 취득세)가 적용되지 않고, 다주택자 보유세 부담도 없습니다.

입찰가는 어떤 기준으로 정해야 하나요

호재(입주권 가능성)가 있다고 해서 입찰가를 올리는 건 오히려 위험합니다. 이 사례에서는 기대 수익률을 30%가 아닌 20%로 낮춰 계산했습니다. 입주권이 나오지 않고 상가를 받는 최악의 경우에도 손해가 아닌지를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정한 것입니다.

실제로 이 물건은 법원의 절차상 실수로 첫 낙찰(2억 7,500만 원, 감정가의 75%)이 취소됐습니다. 한 달 뒤 재입찰 때는 낙찰 불허 이력으로 경쟁자 수가 줄었음에도 첫 번째보다 500만 원 더 높은 가격을 써서 낙찰받았습니다. 최악 시나리오에서도 수익이 나는 가격 상한선을 미리 계산해 두었기 때문에 가능한 판단이었습니다.

모아타운 재개발 구역 오피스텔을 경매로 접근할 때 확인 순서를 정리하면 이렇습니다.

1. 현장 방문 중 건물 내 안내문(재개발·모아타운 여부) 확인
2. 추진위원회 사무실에 직접 전화해 입주권 가능 여부 및 조합 설립 동의율 확인
3. 입주권이 나오지 않는 최악의 경우(상가 수령 등)에도 수익이 나는지 먼저 계산
4. 최악 시나리오 기준으로 입찰가 상한선을 정한 뒤 입찰