양도세 중과 유예 5월 9일 종료 확정인데 오히려 매물 더 잠길 거 같은 이유 정리해 봤습니다
47세 3주택 보유 중인데 이번 발표 보고 머리 식힐 겸 한번 정리해 본 글입니다.
5월 9일자로 다주택 양도세 중과 유예가 종료된다고 확정 발표가 나왔는데 시장은 매도 매수 양쪽 다 잠겨 가는 분위기예요. 일반적인 예측대로면 매물이 쏟아져야 하는데 현장 분위기는 정반대입니다.
논리적으로 풀어 보면 이렇습니다.
1) 매도 버튼은 사실 그동안 풀려 있었습니다. 유예 기간 내내 팔 사람은 이미 팔았고 안 판 사람은 어차피 안 팔 사람들이에요. 5월 9일 이후엔 양도세 최대 80프로까지 맞는 구조라 차익 7억이면 5억 6천이 세금으로 나가는 셈인데 차라리 증여로 돌리거나 법인 명의 옮기거나 그냥 끌고 가는 게 답이라는 결론이 나옵니다.
2) 매수 버튼은 막혀 있습니다. 조정 대상 지역으로 서울 전 지역에 경기 과천 광명 분당 성남 수원 용인 안양 하남 의왕까지 묶여 있고 실거주 아니면 대출이 거의 안 나옵니다. 매수가 어려운데 매도자만 짜내려고 하면 매물이 풀리지 않고 똘똘한 한 채로 더 쏠릴 가능성이 높아요.
3) 지방 자가 + 서울 갭투자 구조였던 분들은 지방을 던지는 쪽으로 갑니다. 그래서 오히려 지방 아파트가 더 안 팔리고 가격 빠질 거란 분석이 나오는 거고요.
4) 보유세 강화 얘기까지 같이 나오던데 매물이 없는 상태라 종부세 인상분은 전월세에 그대로 얹어질 가능성이 큽니다. 예전 사이클에서 한 번 본 그림이라서 시장이 똑같이 학습돼 있어요.
5) 공급 측면에선 착공이 사실상 멈춰 있어서 지금부터 풀어도 입주까지 5년 이상 걸린다고 알려져 있고 그래서 향후 10년은 신규 공급이 더 빠듯합니다.
제가 놓친 변수 있을까요? 6월 지방선거와 서울시장 선거 전까진 큰 변동 없이 흐지부지 갈 거란 예상인데 무주택자 분들 입장에선 어떤 시그널로 읽히시는지 궁금합니다.
(수정) 1주택 실거주 보유세는 11억 기준 빠질 거란 얘기도 있던데 그 부분은 공시가 현실화율이랑 같이 봐야 해서 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
- 보유세 11억 기준은 매년 공시가 인상으로 따라잡힙니다. 그게 가장 큰 함정이에요 1주택 실거주도 결국 같이 맞는 구조거든요
- 그 부분이 아킬레스건이긴 합니다 공시가 현실화율 같이 봐야할것 같네요
- 매물도없으니 똘똘한한채에 전세월세값 폭등 패턴 또 ㄹㅇ
- 정리하신 내용 거의 맞습니다. 한 가지 보태자면 갭투자가 막혔다는게 매도자한테도 치명적이에요. 세입자 끼고 매도하려해도 매수자가 갭으로 못 받으니까 그 매물 자체가 시장에서 사라지는거고요 실거주 매수자만 받을 수 있는 매물이 되는데 그건 너무 한정적입니다 결과적으로 거래 자체가 죽어요
- 저 작년에 지방 두채 정리하고 서울 똘똘이로 갈아탔는데 결과적으론 그 방향이 맞았더라구요 그땐 손해본 기분이었는데ㅠㅠ
- 갈아타기 타이밍 부럽습니다 저희도 작년에 검토만 하다가 못 움직였어요
- 사실 운이 좋았어요 그땐 진짜 망설였거든요
- 지방 더 죽이는 정책임 그냥
- 분석 잘 보고 갑니다 저희는 1주택 실거주 12년차인데 보유세 매년 올라서 정말 부담이에요 자녀 둘 키우면서 매년 종부세 백만원 단위로 올라가는거 보면 한숨만 나옵니다 무주택은 무주택대로 1주택은 1주택대로 다 죽이는 정책같아서 답답하네요
- 비과세 기준이 공시가라 실거래가 기준으론 한참 못 미쳐요ㅠ
- 1주택 11억은 비과세인데 지역마다 차이 있을것 같아요
- 그래서 결론이 뭐임 사라는거임 기다리라는거임
- 결론보단 매물이 안풀린다는 흐름 정리한 글이에요 매수 결정은 본인 상황 따라 보셔야 할것 같습니다
- 임차로 전가될거란 부분 진짜 무섭네요 2년 후 갱신때 또 얼마나 오를지... 이번에 보증금 7천 올려달라해서 ㅡㅡ 답이없어요
- 보유세를 부동산만 부과하는 구조 자체가 좀 이상해요 다른 자산은 보유세 없잖아요 결국 임대료 올리거나 매물 줄이는 방향으로 가는게 당연한 결과인 것 같습니다
- 다주택자 잡는다고 매물이 풀린적이 한 번도 없습니다 이번에도 똑같을거에요 ㅎㄷㄷ