아파트 증여할 때 세금이 얼마나 나오는지 5억부터 30억까지 계산 정리

증여세 기준 금액이 공시가격인가요, 실거래가인가요?

아파트 증여세는 정부가 고시한 공시가격이 아니라 시가(실제 거래된 가격)를 기준으로 계산합니다. 우리 집 또는 같은 단지 유사 주택이 최근 거래된 가격이 기준이 됩니다.

시가에서 공제액(세금 없이 줄 수 있는 한도)을 뺀 금액을 과세표준이라고 합니다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 내야 할 증여세가 나옵니다.

계산 순서를 한 줄로 정리하면:

1. 시가 파악 → 2. 공제액 차감(= 과세표준) → 3. 세율 적용 → 증여세 확정

누구에게 주느냐에 따라 공제 금액이 얼마나 다른가요?

상속세 및 증여세법에 따라 가족관계별 공제 한도가 다릅니다. 아래 금액은 10년 합산 기준이며, 이전 10년간 받은 증여액을 모두 더한 뒤 한도를 초과한 금액부터 세금이 붙습니다(2026년 현행).

여기에 자녀가 혼인을 앞두고 있거나 출산을 한 경우, 기존 공제액과 별도로 최대 1억 원을 추가로 공제받을 수 있습니다. 혼인·출산 증여재산공제를 함께 활용하면 성인 자녀 1인당 최대 1억 5,000만 원까지 세금 없이 줄 수 있습니다(2026년 현행).

공제 한도는 10년 단위로 리셋됩니다. 자녀가 어릴 때 미리 증여를 시작할수록 공제 기회를 여러 번 활용할 수 있습니다.

증여세 세율은 얼마나 되나요?

과세표준이 클수록 세율도 높아지는 구조입니다(상속세 및 증여세법 제26조, 2026년 현행).

누진공제는 세율 구간이 올라가면서 생기는 이중 부과를 막기 위해 빼주는 금액입니다. 세율에 과세표준을 곱한 뒤 해당 누진공제액을 빼면 최종 세금이 나옵니다.

아파트 시가별로 증여세가 얼마나 나오나요?

성인 자녀 1명에게 증여하는 경우의 계산 결과입니다(자진신고 3% 공제 전, 2026년 현행 상증법 기준).

12억을 넘어서면 세율이 40% 구간에 진입합니다. 집값이 올라갈수록 세금이 가파르게 불어나는 구조입니다.

증여받으면 취득세와 양도세도 내야 하나요?

취득세는 증여받는 사람이 냅니다. 기본세율은 3.5%입니다(지방세법 기준, 2026년 현행). 단, 증여자(집을 주는 사람)가 다주택자이고 조정대상지역의 주택을 증여할 경우 취득세가 중과될 수 있습니다.

양도소득세는 방식에 따라 다릅니다.

• 순수 증여(집만 줄 때): 양도세 없음
• 부담부증여(대출을 끼고 줄 때): 집을 파는 것과 동일하게 보아 증여자에게 양도세가 발생합니다. 단, 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도세가 없거나 대폭 줄어듭니다.

증여에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 집을 오래 보유했더라도 증여 방식에서는 이 혜택을 받을 수 없습니다.

증여세를 합법적으로 줄이는 방법이 있나요?

1. 3개월 안에 자진 신고하기

증여일로부터 3개월 이내에 스스로 신고하면 세금의 3%를 추가 공제해 줍니다(상속세 및 증여세법 제69조). 예를 들어 증여세가 1억 원이면 300만 원을 줄이는 셈입니다.

2. 여러 명에게 나눠 주기

자녀 한 명에게 몰아주기보다 며느리·손주 등에게 분산하면, 각자의 과세표준이 낮아져 적용 세율 구간도 낮아집니다. 전체 세금 총액이 줄어드는 효과가 있습니다.

3. 10년 주기를 활용해 일찍 시작하기

공제 한도는 10년마다 리셋됩니다. 한 살이라도 어릴 때 소액을 먼저 증여해 두면 나중에 공제 기회를 한 번 더 받을 수 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

국세청 홈택스의 증여세 자동 계산 서비스에서 시가 기준 예상 세액을 먼저 확인하고, 금액이 크다면 부담부증여 여부와 취득세 중과 가능성을 포함해 전문 세무사와 개인 상황별 절세 방법을 상담하는 것이 좋습니다.