아파트 분양 시도하기 전 고려해야 할 사항

나이는 57세이며 급여는 300만원입니다. 12년 전 오피스텔을 13억에 구입한 후 현재 총 보유액은 약 25억입니다. 방 3개, 화장실 2개, 84평 아파트를 분양하고자 하는 상황에서, 5~6억을 지불하는 것이 부담스럽습니다. 대출을 받아 갚는 것도 꺼려지며, 세련되고 큰 집을 원한다면 빌라쪽으로 가는 것이 더 현실적일까요? 새 집을 원하고 있지만 어떻게 감당할 수 있을까요? 아파트만 사서 가난해지는 것도 싫고, 빌라로 가면 하우스푸어가 될 것 같아 걱정입니다. 이런 상황에서는 어떤 선택이 좋을까요? 아파트 분양을 하기 전 고려해야 할 점은 무엇일까요? 주변에서 조언을 구하고 싶습니다. 어떤 선택이 가장 좋을지 궁금합니다.