아파트 매매 계약서 특약에 하자담보 범위 꼭 적어야 하는 이유

"중대한 하자"라고만 쓰면 왜 문제가 되나요?

하자담보책임(집에 숨겨진 결함이 나중에 발견됐을 때 판 사람이 수리·보상 의무를 지는 것)과 관련한 특약에 "중대한 하자를 제외한 하자에 대하여는 매도인에게 책임을 묻지 않는다"처럼 쓰면, '무엇이 중대한 하자인가'라는 기준 자체가 없는 것과 같습니다.

예를 들어 베란다 창문 실리콘이 노후화돼 빗물이 스미는 상황이 생겼다면, 매도인은 "연식 있는 아파트에서 당연한 소모"라고 보고, 매수인은 "물이 새면 누수이고 그건 중대한 하자"라고 주장합니다. 둘 다 틀린 말이 아니기 때문에 중개사가 중간에서 조율해도 해결이 안 되는 경우가 생깁니다.

"중대한 하자"라는 단어는 그 자체로 기준이 없습니다. 계약서에 넣고 싶다면 반드시 어떤 항목이 중대한 하자인지 나열하거나, 아예 품목·기간 방식으로 바꾸는 게 낫습니다.

분쟁 예방하는 특약 구성, 세 가지로 충분합니다

① 품목별·기간별로 책임 범위를 정한다

잔금일(남은 집값을 최종 납부하는 날)을 기준으로 품목마다 다른 책임 기간을 정합니다. 실무에서 자주 쓰이는 기준은 아래와 같습니다.

• 보일러 고장 → 잔금일로부터 4일 이내 발생 시 매도인 책임
• 아랫집 누수 → 잔금일로부터 60일 이내 발생 시 매도인 책임
• 그 외 부분 → 매수인이 하자담보 책임 청구를 하지 않는다

기간 안에 문제가 생기면 매도인이 처리하고, 기간이 지나면 매수인이 책임진다는 것이 명확해집니다. 4일·60일은 법에서 정해진 수치가 아니라 계약 당사자 간 합의로 정하는 기간이므로, 협의에 따라 달리 쓸 수 있습니다.

② 청구금액을 수리비로 한정한다

"청구금액은 수리비로 한정한다"는 문구가 없으면 매수인이 수리 대신 통째 교체를 선택해 교체비 전액을 요구하는 상황이 생깁니다. 보일러를 예로 들면, 수리비가 20만 원인데 교체비가 80만 원이라면 매도인의 책임은 수리비 20만 원(= 부품 교체 없이 고칠 수 있는 범위)까지입니다. 나머지 60만 원은 매수인이 부담합니다. 이 기준을 계약서에 넣어두면 금액 다툼이 줄어듭니다.

③ 리모델링 부분과 노후 소모품은 별도로 명시한다

매수인이 입주 후 화장실 등을 리모델링했다면, 이후 아랫집 누수가 생겼을 때 원래 있던 하자인지 공사 중 새로 생긴 것인지 확인하기 어렵습니다. "매수인이 수리한 부분에 대하여 매도인의 하자담보책임은 면책된다"는 조항을 넣으면 이 다툼을 차단할 수 있습니다.

구축 아파트(입주한 지 오래된 아파트)라면 "본 물건은 ○○년 입주 아파트로서 노후로 인한 소모품·기타 시설물 등은 교체·수리가 필요할 수 있으며, 현재 상태로 인수인계한다"는 문구도 추가하면 실리콘, 창호, 도어록 등 소모품 관련 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

계약서를 작성할 때 하자담보 관련 특약은 품목·기간·청구금액 세 가지가 모두 구체적으로 들어가 있어야 합니다. 매수인이라면 서명 전 이 세 항목이 빠져 있는지 확인하고, 중개사에게 추가를 요청하는 것이 가장 확실한 방법입니다.