신탁전세사기 고소할 때 이 포인트 틀리면 무혐의 나옵니다

나홀로 고소해도 왜 무혐의가 나올까요?

신탁전세사기를 당한 뒤 변호사 없이 혼자 형사 고소를 진행했는데 불송치(= 수사기관이 검찰에 넘기지 않고 사건을 끝내는 것) 결정을 받은 사례가 실제로 있습니다.

이런 사례의 고소장에는 공통된 실수가 있습니다.

• 계약 당시 임대인이 "자력이 충분하다"고 했는데 나중에 보증금을 못 줬다는 점에만 집중
• 임대인에게 보증금을 반환할 능력이 없다는 것을 주된 사기 근거로 주장

이 방식이 통하지 않는 이유는 분명합니다. 임대인이 계약 당시 실제로 돈이 있었다면, 신탁 부동산이라는 사실을 알리지 않았어도 사기 성립이 어려워집니다. 신탁전세사기만의 특별한 입증 포인트를 따로 강조해야 합니다.

신탁 전세계약에서 동의서가 왜 그렇게 중요한가요?

신탁 부동산의 진짜 소유자는 임대인(위탁자)이 아니라 부동산신탁회사(수탁자)입니다.

임차인이 보증금을 지키려면 두 가지 권리가 필요합니다.

• 대항력 — 집이 팔려도 세입자 자격이 유지되는 권리 (주택임대차보호법·상가임대차보호법 적용)
• 우선 변제권 — 경매·공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리

이 두 가지는 수탁자의 임대차 동의서가 있어야 완전하게 확보됩니다. 동의서 없이 계약했다면 임차인은 법적으로 불법 점유자 또는 무단 임차인이 되어 보증금을 전액 날릴 수 있습니다.

따라서 임대인이 계약 시 이 사실을 알리지 않은 행위 자체가 기망(속임)의 핵심이 됩니다.

사기죄 인정받으려면 뭘 입증해야 하나요?

1. 위험 사실 고지 의무 위반

임대인은 계약 시 "이 집은 신탁 부동산이라 수탁자 동의가 필요하다"고 알려야 합니다. 이를 말하지 않은 것만으로도 부작위에 의한 기망(= 말을 안 해서 상대를 속이는 것)이 됩니다.

더 나아가 임대인이 "신탁은 됐지만 실질적으로 내 집이다" 또는 "곧 신탁 계약이 해지될 것"이라고 했다면 적극적 기망 행위로 인정될 수 있습니다.

2. 담보 가치의 완전한 상실

수탁자 동의 없이 체결된 임대차는 처음부터 법적으로 대항력이 없습니다. 보증금을 돌려받을 담보 가치 자체가 계약 시점부터 존재하지 않았다는 점을 고소장에 명시해야 합니다.

3. 보증금 용도 추적 요청

수탁자 동의 없는 경우 보증금은 대부분 임대인이 몰래 사용합니다. 고소장에 "보증금이 어떤 용도로 사용되었는지 수사기관에 확인을 요청한다"는 내용을 반드시 담아야 합니다.

고소장을 작성할 때 위 세 가지 포인트를 빠짐없이 담고, 계약 당시 임대인이 한 말·문자·카카오톡 등 증거를 함께 첨부하면 사기죄 인정 가능성이 높아집니다.