신탁등기 전세, 집주인 서명 받아도 계약 무효일 수 있는 이유
신탁등기가 된 집은 등기부등본상 소유자가 신탁회사(수탁자)이기 때문에, 기존 집주인(위탁자)과만 전세계약을 맺으면 계약이 무효가 될 수 있습니다. 주택도시보증공사는 계약 전 신탁원부 확인과 신탁회사의 사전 서면동의를 반드시 받도록 권고합니다.
계약서에 신탁등기 말소 조건과 불이행 시 해제·계약금 반환 특약을 명시해 두는 것이 보증금을 지키는 핵심입니다.
신탁등기 집이란 무엇인가요?
집주인(위탁자)이 자신의 부동산을 신탁회사(수탁자)에 이전해 관리·운용을 맡긴 주택입니다. 집주인이 대출을 받거나 수익을 얻기 위해 활용하는 방식입니다.
등기부등본 갑구(소유자 정보란)에 'OO신탁'이 적혀 있으면 신탁등기 주택입니다. 겉으로는 집주인이 존재하지만 법적 소유권은 신탁회사에 있는 상태입니다.
왜 집주인과만 계약하면 무효가 되나요?
임대 권한을 법적으로 행사할 수 있는 주체는 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)입니다. 신탁회사의 사전 동의 없이 기존 집주인과 계약을 맺으면 그 계약은 무효가 될 수 있습니다.
2026년 6월 법원은 신탁회사의 사전 승낙 없이 수십 명의 임차인과 계약을 진행한 사건을 전세사기로 판단했습니다. 주택도시보증공사도 이를 대표적인 전세사기 유형으로 분류합니다.
계약 전에 반드시 확인해야 할 6가지
| 확인 항목 | 무엇을 확인 | 왜 중요한가 |
|---|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 소유자가 'OO신탁'인지 | 신탁등기 여부와 권리관계의 출발점 |
| 신탁원부 | 임대 권한·동의 요건·제한 사항 | 임대 권한 없는 계약은 무효 위험 |
| 신탁회사 동의서 | 서면 동의 또는 확인서 원본 | 동의 없으면 계약이 무효 처리될 수 있음 |
| 계약 상대방 | 수탁자(신탁회사) 또는 동의받은 위탁자 | 누가 적법한 임대인인지가 분쟁의 핵심 |
| 특약 | 말소·대출 불가 시 해제·반환 문구 | 미이행 시 해제·계약금 반환의 근거 |
| 보증금 지급처 | 신탁회사 지정 계좌 | 자금 흐름을 투명하게 해 회수 불확실성 감소 |
신탁원부(신탁 내용을 담은 별도 문서)는 등기사항증명서와 별도로 받아야 합니다. 자료 제공에 비협조적이거나 확인이 어렵다면 계약 진행 자체를 재검토하는 것이 안전합니다.
계약서 특약은 어떻게 써야 하나요?
조건과 효과를 구체적으로 적어야 불이행 시 계약금을 돌려받을 근거가 생깁니다.
- "잔금일 전 신탁등기 말소 불이행 시 계약을 해제하고 계약금(가계약금 포함)을 반환한다"
- "전세대출 또는 전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"
말소 특약을 믿고 진행했더라도 말소가 지연되거나 이행되지 않으면 선순위 채권 등으로 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 특약 이행 여부는 계약 과정에서 서류로 직접 확인해야 합니다.
신탁등기 집을 계약할 때는 등기부등본 외에 신탁원부를 별도로 받고 신탁회사의 사전 서면동의를 직접 확인하는 것이 최소한의 안전장치입니다.
2026년 9월부터는 주택도시보증공사 안심전세앱에서 등기·전입·확정일자·체납 정보를 연계한 전세사기 위험 진단 서비스도 이용할 수 있습니다.