신탁 있는 집 전세 계약하면 돈 내고도 불법 점유자 됩니다

등기부등본은 어떻게 구성되어 있나요?

등기부등본은 2011년부터 공식 명칭이 등기사항증명서로 바뀌었지만 아직도 등기부등본이라는 이름을 많이 씁니다.

크게 세 구역으로 나뉩니다.

단어가 어느 구역에 있느냐에 따라 뜻이 달라지니, 위치부터 파악하는 게 중요합니다.

갑구에 이 단어가 있으면 계약을 피하세요

신탁 — 갑구에 소유권이 신탁회사로 등록돼 있으면, 집주인이 대출 등을 위해 소유권을 신탁사에 넘긴 것입니다. 이때 신탁사의 동의서를 받지 않으면 돈을 주고 입주해도 법적으로 불법 점유자가 됩니다.

신탁원부(신탁 계약 내용서)를 별도 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 꼭 확인해야 합니다.

가등기 — 집주인이 임시로 등록된 상태라 언제든 집주인이 바뀔 수 있습니다. 특히 갑구에 소유권 이전 전 담보 가등기라고 적혀 있으면, 빚을 갚지 못하면 집이 제3자에게 넘어가는 거래가 이미 이뤄진 것이니 더욱 위험합니다.

압류·가압류 — 집주인이 빚을 갚지 않아 채권자가 집을 처분하지 못하게 막아둔 상태입니다.

• 압류: 판결이 이미 선고된 후 → 집이 처분될 가능성이 높음
• 가압류: 아직 판결 전이지만 경매로 넘어갈 수 있음

두 경우 모두 경매 낙찰 후 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

임차권등기명령 — 이전 세입자가 보증금을 못 돌려받아 대항력(= 집이 팔려도 권리를 주장할 수 있는 힘)을 유지하려고 표시해 둔 겁니다.

이 등기가 이미 실행된 이후에 새로 입주하면 우선변제권(내 돈부터 먼저 받을 권리)이 없어집니다. 전 세입자와 집주인 사이에 문제가 있었다는 신호이기도 합니다.

소유권이전등기가처분 — 집주인이 소송 중이라 법원이 집을 팔지 못하게 막아놓은 상태입니다. 갑자기 경매로 넘어가거나 소유권 분쟁이 생길 가능성이 높아 피하는 것이 좋습니다.

을구와 표제부는 무엇을 확인해야 하나요?

근저당권 설정 (을구) — 집을 담보로 대출을 받았다는 표시입니다. 다음 기준으로 안전 여부를 판단할 수 있습니다.

이 기준을 넘으면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있으니 주변 시세를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

근린생활시설 (표제부) — 표제부 용도란에 근린생활시설(상가·편의점 등 생활 편의 용도)만 적혀 있으면 주거용 건물이 아닙니다. 이 경우 전세보증보험에 가입할 수 없어 사기를 당해도 보증금을 지키기 어렵습니다.

단, 공동주택 및 근린생활시설처럼 공동주택이 함께 표기된 경우는 가능할 수도 있으니 보험 가입 가능 여부를 꼭 별도로 확인하세요.

전세가율로 깡통주택을 미리 알 수 있나요?

전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매가격 × 100

예를 들어 매매가격이 10억 원이고 전세 보증금이 9억 원이면 전세가율은 90%입니다. 전세가율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 사기 위험이 커집니다.

깡통주택(또는 깡통전세)은 전세 보증금 + 주택담보대출 합계가 집 시세를 초과한 상태를 말합니다. 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 여력이 없는 상황으로, 전세 사기와 직결됩니다.

100% 피하는 방법은 없지만 계약 전 주변 시세를 정확히 파악하고 전세보증보험에 반드시 가입하면 피해를 크게 줄일 수 있습니다.

마지막으로 건축물대장도 별도로 확인해야 합니다. 등기부등본이 소유자·빚 같은 권리관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 구조·면적·용도 같은 물리적 현황을 보여주는 서류입니다.

불법 건축물이나 용도 위반 여부는 등기부등본이 아니라 건축물대장에서만 확인할 수 있습니다.