신탁 등기된 집 계약 시 반드시 확인해야 할 것과 피해 예방법

왜 신탁 등기 물건에서 사기가 많이 일어날까요

신탁 등기는 건축주·건물주가 대출을 더 많이 받으려고 신탁사에 소유권을 이전하는 절차입니다. 금융권이 신탁사의 관리를 믿고 더 많은 대출을 해 주기 때문입니다. 소유권이 신탁사로 넘어간 상태에서는 매매·전세·월세 계약 대부분에 신탁사 동의가 있어야 합니다.

사기꾼들은 이 동의를 받지 않은 채 "신탁사 동의 완료"라고 속이고 계약서를 씁니다. 용인 사건에서는 법무법인까지 동원해 "완벽히 안전하다"는 말로 피해자들을 안심시켰습니다. 공인중개사조차 속아 피해를 입은 사례가 나올 정도로 조직적으로 이루어졌습니다.

법원은 이런 계약에 대해 "무효"를 선고하고, 해당 물건에 거주하던 사람들을 불법점유자로 판단합니다. 집에서 쫓겨나는 것에 더해, 신탁사가 거주 기간에 해당하는 월세 상당액의 손해배상 소송까지 제기합니다. 일부 피해자는 1억 원에 가까운 배상금을 추가로 물어낸 사례도 있었습니다.

등기부등본에서 신탁 등기를 어떻게 확인하나요

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 갑구(소유권에 관한 사항을 기재하는 항목)를 보면 됩니다.

• 등기 원인이 "신탁" 으로 표시됩니다.
• 소유자가 실제 건물주가 아닌 신탁사 이름(예: 대한부동산신탁)으로 등재됩니다.

신탁 등기가 확인됐다면 신탁원부도 함께 봐야 합니다. 신탁원부란 위탁자(건물주)와 수탁자(신탁사) 사이의 계약 내용, 임대 허용 여부, 동의 절차가 상세히 적힌 문서입니다. 등기부등본 갑구에 "신탁원부 제○호"라는 형태로 번호가 명시되어 있으며, 등기소 방문이나 인터넷으로 열람할 수 있습니다. 법률 용어가 많아 일반인이 혼자 해석하기는 어렵습니다.

신탁 물건 계약할 때 피해를 막으려면 어떻게 해야 하나요

1단계 — 갑구에서 신탁 등기 여부 확인

계약 전 등기부등본을 발급해 소유자와 등기 원인을 확인합니다. 소유자가 신탁사이거나 등기 원인이 '신탁'이면 다음 단계로 넘어갑니다.

2단계 — 신탁원부 열람

위탁자와 수탁자의 계약 조건, 임대 허용 범위를 확인합니다. 이 단계에서 임대 권한이 있는지 기본 판단이 가능합니다.

3단계 — 너무 싼 가격은 의심

시세보다 1억 이상 저렴한 전세, 50% 할인 분양 같은 조건은 신탁 사기에서 자주 쓰이는 미끼입니다. 좋은 조건일수록 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4단계 — 부동산 전문 변호사 상담

신탁원부를 열람했더라도 법률 해석이 필요하므로, 신탁 등기 물건은 반드시 전문가 확인을 거친 뒤 계약서를 쓰는 것이 안전합니다.

신탁 물건 자체가 불법은 아니지만, 신탁사 동의 없이 맺은 계약은 법적으로 아무 효력이 없습니다. 계약 전 등기부등본 한 장을 확인하는 것이 수억 원의 피해를 막는 가장 간단한 방법입니다.