세입자 낀 집 팔 때 비거주 1주택자도 실거주 의무 유예받는 조건 정리

이 제도가 생긴 이유는 무엇인가요?

토지거래허가구역에서 집을 매수하면 계약 후 4개월 이내에 입주해 2년 이상 직접 거주해야 합니다(실거주 의무). 문제는 세입자가 있는 집을 살 때입니다. 세입자의 임대차 계약이 끝나기 전에는 입주 자체가 불가능해 4개월 기한을 맞추기 어렵습니다.

이 때문에 비거주 1주택자들이 세입자가 있다는 이유만으로 집을 팔지 못하는 상황이 생겼고, 국토교통부는 매물 공급을 늘리기 위해 비거주 1주택자에게도 실거주 의무 유예를 적용하기로 했습니다.

유예를 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

아래 조건을 모두 충족해야 합니다.

매수자가 기존 집을 팔고 새 집을 사는 경우는 배제됩니다. 정부는 이 조치가 갭투자(전세금을 끼고 집을 사서 직접 살지 않는 방식)를 허용하는 게 아님을 강조했습니다.

유예가 끝나면 언제까지 입주해야 하나요?

국토교통부는 임대차 계약이 끝난 뒤 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주를 완료해야 한다고 밝혔습니다. 입주 이후에도 2년간 직접 살아야 하는 실거주 의무는 유지됩니다.

국토교통부 김이탁 제1차관은 "실거주 의무라는 토지거래허가제의 기본 틀은 그대로 유지된다"고 밝혔습니다.

전세 시장에 어떤 영향이 있을까요?

기존 임대차 물량 일부가 매매 시장으로 넘어가면 전세 공급이 줄고 임대료가 올라갈 수 있다는 우려가 있습니다. 우리은행 부동산리서치랩장은 "매매 시장 가격 상승 압력을 낮추는 효과는 있겠지만 임대차 시장의 가격 상승 압박이라는 부작용도 있다"고 분석했습니다.

국토교통부는 "무주택 임차인이 매수자로 이동하면서 전·월세 임차 수요도 함께 감소할 것"이라고 반박했습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

세입자가 있는 토지거래허가구역 주택 매도를 고려하고 있다면, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청 기한을 놓치지 않는 것이 첫째입니다. 매수자가 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택 상태를 유지하고 있는지도 함께 확인해야 합니다.