선순위 보증금 확인 안 한 공인중개사, 법원이 배상 책임 인정한 이유

계약할 때 왜 선순위 보증금 3억 2,700만 원을 몰랐나?

2021년 11월, 충북 청주시 다가구주택(한 건물에 여러 세대가 사는 주택) 한 호실에 보증금 7,500만 원, 2년 임대 조건으로 계약이 맺어졌습니다.

계약 당시 그 건물에는 두 가지 선순위 권리가 걸려 있었습니다.

• 선순위 근저당권(집을 담보로 잡힌 빚): 3억 1,200만 원
• 선순위 보증금(먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계): 3억 2,700만 원

공인중개사는 근저당권은 알렸습니다. 그러나 선순위 보증금에 대해서는 "임대인이 서류 제출을 거부해 구두로만 확인했다"며 2억 500만 원 외 별도 권리 관계는 없다고 설명했습니다.

입주한 지 2주 만에 주택은 경매로 넘어갔고, 세입자는 선순위 권리자들에 밀려 보증금 7,500만 원을 단 한 푼도 돌려받지 못했습니다.

법원이 공인중개사에게도 배상 책임을 인정한 이유

서울중앙지법은 원고 일부 승소로 판결했습니다.

임대인에 대해서는 보증금 7,500만 원 전액 반환 의무를 인정했습니다.

공인중개사와 공인중개사협회에 대해서는 이렇게 판단했습니다.

> "등기에 없는 권리관계에 대한 확인과 설명의 의무를 다하지 않았다"

실제 선순위 보증금(3억 2,700만 원)과 중개사가 안내한 금액(2억 500만 원)의 차이가 1억 2,200만 원에 달했고, 이 격차가 계약 체결 여부에 중대한 영향을 줬다고 본 것입니다.

공인중개사와 협회는 임대인과 함께 1,125만 원(보증금의 15%)을 공동 배상하라는 판결이 내려졌습니다.

아파트와 달리 다가구주택은 같은 건물 다른 세대의 임차 보증금이 등기부에 나타나지 않습니다. 이번 판결은 그런 미공시(공개되지 않는) 권리관계도 공인중개사가 적극적으로 확인·설명해야 한다는 의무를 명확히 했습니다.

다가구·빌라 전세 계약을 앞뒀다면, 공인중개사에게 전체 세입자 현황과 보증금 내역의 서면 확인을 요청하고 계약서 특약에 남겨 두는 것이 보증금을 지키는 핵심입니다.