서울 전역 조정대상지역 지정 후 양도세 비과세 거주 요건과 다주택 중과 정리
2025년 10월 16일부로 서울 특별시 전 지역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이에 따라 양도소득세에서 두 가지 핵심 변화가 발생합니다. 첫째, 해당 지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 거주 요건을 반드시 충족해야 합니다. 둘째, 다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 양도할 경우 양도세 중과가 적용되며, 현재 2026년 5월 9일까지 한시 유예 중입니다. 거주 요건 배제를 위한 상생임대주택 특례 충족 여부도 별도로 점검해야 합니다.
1. 정책 변화 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 발표일 | 2025년 10월 10일 |
| 시행일 | 2025년 10월 16일 |
| 변경 내용 | 서울 특별시 전 지역·경기도 12개 지역 조정대상지역 및 투기과열지구 동시 지정 |
| 양도세 영향 1 | 1세대 1주택 비과세 거주 요건 적용 |
| 양도세 영향 2 | 다주택자 조정대상지역 소재 주택 양도 시 양도세 중과 적용 |
2. 1세대 1주택 비과세 거주 요건
비과세 적용 거주 요건은 소득세법 시행령 제154조에 따라 취득일 현재를 기준으로 판정합니다.
| 구분 | 거주 요건 |
|---|---|
| 2017년 8월 2일 이전 취득 | 없음. 2년 보유 후 비과세 가능 |
| 2017년 8월 3일 이후 취득, 취득일 현재 비조정지역 | 없음. 2년 보유 후 비과세 가능 |
| 2017년 8월 3일 이후 취득, 취득일 현재 조정대상지역 | 2년 거주 요건 필수 |
조정대상지역 지정 전 계약한 경우 주의사항
조정대상지역 공고일 이전에 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급했더라도, 거주 요건을 배제받으려면 두 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다.
- 공고일 이전 매매 계약 체결 및 계약금 지급 사실이 증빙 서류로 확인될 것
- 계약금 지급일 현재 무주택 세대일 것
계약금 지급일 현재 주택을 보유하고 있는 경우, 공고 이전 계약이더라도 거주 요건이 그대로 적용됩니다. 취득세의 조정대상지역 예외 규정과 구분하여 판단해야 합니다.
3. 상생임대주택 특례 활용
거주 요건이 적용되는 주택이라도 상생임대주택 요건을 충족하면 거주 요건이 배제됩니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 직전 임대차 계약 | 1년 6개월 이상 임대 |
| 상생 임대차 계약 체결·개시 기간 | 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 |
| 임대료 증액 제한 | 직전 계약 대비 5% 이내 |
| 상생 임대차 계약 유지 기간 | 2년 이상 임대 |
2025년 10월 이후 조정대상지역에 취득한 주택은 2026년 12월 31일 기한 내에 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약을 모두 충족하기 어렵습니다. 다만 해당 기한은 세법 개정을 통해 2회 이상 연장된 전례가 있으며, 2028년 12월 31일까지 연장될 가능성이 있습니다. 직전 임대차 계약을 먼저 체결해 두고 향후 연장 여부를 확인한 뒤 상생 임대차 계약을 이어가는 방식으로 대비할 수 있습니다.
4. 다주택자 양도세 중과 유예와 대응
양도세 중과 여부는 양도일 현재 조정대상지역에 소재하는지 여부로 판정합니다. 비과세 거주 요건의 '취득일 현재' 기준과 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.
| 구분 | 세율 적용 |
|---|---|
| 2026년 5월 9일 이전 양도 (유예 기간 내) | 중과 미적용. 기본 누진세율 적용, 장기보유특별공제 가능 |
| 2026년 5월 9일 이후 양도 (유예 미연장 시) | 기본 세율 + 2주택 20%p 가산 또는 3주택 이상 30%p 가산, 장기보유특별공제 배제 |
중과가 적용되면 세 부담이 유예 기간 내 양도 대비 두 배 이상 늘어납니다. 서울 특별시 또는 경기도 12개 지역에 주택을 보유한 다주택자는 2025년 12월 세법 개정안에서 유예 연장 여부를 확인한 후, 연장이 이루어지지 않는 경우 2026년 5월 9일 이전 양도를 적극 검토해야 합니다.
5. 핵심 정리
조정대상지역 확대 이후 취득하는 서울·경기 12개 지역 주택은 비과세 요건에서 2년 거주가 필수이며, 공고 이전 계약자도 계약금 지급일 현재 무주택 여부에 따라 거주 요건 적용이 달라집니다. 다주택자는 양도일 기준으로 중과 여부가 결정되므로 2026년 5월 9일 유예 만료 전 매도 타이밍을 재점검하는 것이 세 부담 최소화의 핵심입니다.