서울 전세값 12년 8개월 만에 최고 상승, 신규 세입자만 2~3억 더 내는 이유

서울 전세 상승률이 12년 8개월 만에 최고라는 게 어떤 의미인가요?

2026년 7월 기준, 지난주 서울 아파트 전세 상승률은 0.35%입니다. 이는 12년 8개월 만에 가장 높은 주간 상승률입니다.

매물 자체가 줄었습니다. 수도권 전세 매물은 현재 약 3만 4천 건으로 1년 전보다 38% 감소했습니다(2026.07 기준). 공급도 계속 줄고 있습니다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 지난해보다 1만 호 적고, 내년에는 여기서 또 1만 호 줄어드는 구조입니다.

매물이 귀하니 가격이 올라갈 수밖에 없는 흐름입니다. 특히 새로 전세를 구해야 하는 사람에게 타격이 집중됩니다.

같은 아파트인데 세입자마다 왜 2~3억 씩 가격이 다른가요?

현행 주택임대차보호법에 따라 기존 세입자가 계약갱신청구권(= 만료 시 한 번 더 연장할 수 있는 권리)을 쓰면, 집주인은 직전 전세금의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 이 한도는 기존 세입자에게만 적용됩니다.

반면 새로 들어오는 세입자에게는 이 보호가 없습니다. 시세가 고스란히 반영됩니다. 그 결과, 같은 단지 같은 면적이라도 갱신 계약과 신규 계약 보증금 차이가 2억~3억 원에 달하는 사례가 나옵니다. 서울 전체로 보면 2026년 기준 지난 1년간 신규 계약이 갱신 계약보다 전세 보증금이 평균 10% 더 비쌌습니다.

오래 사는 사람은 낮은 가격을 유지하고, 새로 들어오는 사람이 오른 시세 전부를 떠안는 이중 가격 구조입니다.

월세 물건이 30% 줄었다는데 왜 이렇게 빠르게 감소했나요?

서울 아파트 월세 물건은 현재 약 1만 5천 개입니다. 올해 초 대비 30% 줄었습니다. 집주인들이 월세를 선호해 물건이 꾸준히 유지됐던 시장에서 이례적인 감소입니다.

양도소득세(= 집을 팔 때 생긴 이익에 내는 세금) 중과를 앞두고 임대 물건을 매매로 전환한 집주인이 늘었기 때문으로 분석됩니다. 공급이 줄자 월세는 빠르게 올랐습니다.

연내 내내 월세 상승률이 전세 상승률을 앞질렀습니다. 4인 가족 기준으로 중위소득(= 전체 가구 소득을 줄 세웠을 때 정가운데 값)의 4분의 1가량을 월세로만 지출해야 하는 수준이며, 월세 상승 속도는 소득 증가 속도보다 두 배 빠릅니다.

재개발·재건축이 전세 시장을 더 어렵게 만든다는 이유가 뭔가요?

서울 시내 재개발·재건축(정비사업) 대상지는 약 470곳입니다. 사업이 순조롭게 진행되면 2031년까지 22만 가구가 철거됩니다. 연도별로는 올해(2026년) 2만 8천여 가구를 시작으로, 4년 뒤(2030년) 5만 3천여 가구, 5년 뒤(2031년) 7만 가구가 순차적으로 사라집니다.

철거가 시작되면 이주 가구가 한꺼번에 전세 시장으로 몰립니다. 이미 현장에서 드러나고 있습니다.

서울시는 오피스텔·빌라 등 아파트 외 공급까지 합치면 입주 물량이 철거 물량을 웃돈다는 입장이며, 이주 가구에 1억 원 규모의 이주비 대출을 지원할 계획입니다. 다만 이주 수요가 집중되는 시기마다 전세 시장이 출렁일 가능성이 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

새로 전·월세를 구해야 한다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 신규·갱신 계약가를 먼저 비교해 협상 기준을 잡으세요. 재개발·재건축 구역 인근 전세는 이주 일정과 겹치는지 반드시 확인해야 합니다.